Ｆブラザーズ Research Memo（3）：有資格者が多数所属し、コアとなる人材の定着率は高い

■会社概要

4. 強み
ファーストブラザーズ<3454>の強みは国内の不動産証券化の黎明期から信託銀行や外資系AM会社などで当該分野に関わってきた専門性が高く、経験、人脈の豊富なプロフェッショナルが多いこと。2016年11月期末時点の連結役職員数は50人（前期末比10人減）。弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、一級建築士、不動産証券化マスターなどの有資格者が多数所属している。比較的人材の流動性の高い業界だが、コアとなる人材の定着率は高いと言う。

5. 資金調達
リーマンショック前後に多くの不動産会社がリファイナンスをできずに破綻に追い込まれたことからわかるように不動産会社にとって資金調達は生命線。コーポレートローンはすべて自己勘定投資の不動産に紐付いているためメインバンクはなく、物件の取得ごとに最適な条件を提示した金融機関を選択して調達している。現在の調達先には、メガバンクのほか、地銀や信金も含まれる。自己勘定投資におけるLTV※は2016年11月期末時点で86%。

※Loan to Value...不動産の物件価値に対する負債（借入金など）の割合。

自己勘定投資にかかるコーポレートローンについては、金融危機が発生した場合のリファイナンスリスクに備え、加重平均年限21年の超長期で調達している。全て変動で調達しているが、金利スワップ取引により賃貸不動産の取得に伴う借入金残高223億円の62%の支払金利を固定化している（加重平均の残存期間6.6年）。日銀のマイナス金利導入を受け加重平均借入金利は0.76%と非常に低利で調達できている。超長期で調達しているため賃貸キャッシュフローは十分なプラスになっている（賃貸収益が支払利息と元本返済の合計額を十分に上回っている）。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　堀部　吉胤）



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