住宅ローンの繰り上げ返済とNISAはどちらが有利？
繰り上げ返済とNISAのどちらが有利かは、住宅ローンの金利や運用成果によって異なります。
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、住宅ローンの元金を前倒しで返すことです。元金を減らすことで、将来支払う利息を確実に減らせるメリットがあります。
一方、NISAは投資で得た利益が非課税になる制度です。通常、株式や投資信託の運用益には20.315％の税金がかかりますが、NISAを利用すれば、この税金がかかりません。
例えば、住宅ローン金利が年1％で、NISAの運用利回りが年3％なら、繰り上げ返済よりもNISAで運用したほうが、経済的なメリットが大きくなる可能性があります。
ただし、NISAは利益を保証する制度ではなく、運用状況によっては元本割れするリスクもあります。そのため、確実に利息を減らしたい場合は繰り上げ返済が適しているでしょう。
500万円を繰り上げ返済すると利息はいくら減る？
住宅ローン残高が1000万円の場合、500万円を繰り上げ返済すると、借入残高は500万円になります。仮に金利が年1％なら、返済直後の借入残高に対する年間利息は、単純計算で約10万円から約5万円に減少します。
ただし、実際に軽減できる利息の総額は、残りの返済期間や返済方法によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。
繰り上げ返済には、毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮する「期間短縮型」と、返済期間を変えずに毎月の負担を減らす「返済額軽減型」があります。一般的に、利息の軽減効果を重視する場合は期間短縮型、毎月の家計に余裕を持たせたい場合は返済額軽減型が適しているでしょう。
なお、住宅ローン控除を受けている場合は注意が必要です。繰り上げ返済で年末の借入残高が減ると、控除額も少なくなる可能性があるためです。
また、期間短縮によって当初からの返済期間が10年未満になると、原則として住宅ローン控除の対象外となるため、慎重に判断する必要があります。
そのため、繰り上げ返済を検討する際は、金融機関のシミュレーションを活用して利息の軽減額を把握するとともに、住宅ローン控除への影響も確認しておきましょう。
NISAで500万円を運用すると資産はいくら増える？
NISAで500万円を運用した場合、繰り上げ返済よりも大きな経済的メリットを得られる可能性があります。
例えば、年間投資枠の制限を考慮せず、500万円を年3％の複利で10年間運用すると、資産は約672万円となり、約172万円の運用益が得られる計算です。
ただし、これは毎年3％で運用できたと仮定した試算であり、実際の運用成果は市場環境によって変動します。そのため、想定した利益が得られず、元本割れする可能性も考慮しておく必要があります。
また、NISAの年間投資枠は最大360万円のため、500万円を1年間ですべて投資することはできず、複数年に分けて運用する必要があります。その際は、年間投資枠を考慮したうえで、投資計画を立てることが大切です。
運用による価格変動の影響を抑えたい場合は、投資先を分散させるほか、毎月一定額を積み立てる方法も検討するとよいでしょう。
住宅ローンの金利や貯金額を踏まえて判断しよう
住宅ローンの金利が低い場合は、繰り上げ返済を急がず、NISAでの運用を検討する価値があります。一方、金利が高い場合は、繰り上げ返済によって利息負担を減らす方法が有効です。
ただし、貯金500万円をすべて返済や投資に使うと、急な出費に対応できなくなるおそれがあるため、生活費や将来必要になる資金は預貯金として確保しておくことが大切です。
繰り上げ返済とNISAは、併用も可能です。住宅ローンの金利や控除の適用状況、家計の余裕を踏まえ、自分に合った資金の活用方法を選びましょう。
出典
住宅金融支援機構 繰上返済（個人住宅融資の場合）
金融庁 NISA特設ウェブサイト NISAを知る
国税庁 住宅ローン控除の適用に係る手続（年末残高調書を用いた方式）に関するよくある質問
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
