500万円を繰上げ返済すると、利息はいくら減る？
まず、住宅ローンを繰り上げた際の効果を見ていきましょう。条件は次のとおりとします。
・現在の借入残高：3000万円
・残り返済期間：20年
・金利：年1.3％
・返済方法：元利均等返済、ボーナス返済なし
金利が今後20年間変わらないと仮定すると、総返済額は約3408万円です。ここで500万円を繰上げ返済し、残高を2500万円に減らした場合を考えます。返済期間を20年のままとすると、総返済額は約2840万円となります。
差額は約568万円で、このうち500万円は繰上げ返済した元本です。つまり、実際に節約できる利息は約68万円となります。
500万円をオルカンで運用すると、20年後はいくら？
オルカンは「eMAXIS Slim 全世界株式（オール・カントリー）」の愛称で、世界各国の株式に分散投資できる投資信託です。500万円を年5％で複利運用できた場合、資産額は次のようになります。
・5年後：約638万円（利益約138万円）
・10年後：約814万円（利益約314万円）
・20年後：約1327万円（利益約827万円）
20年間で約827万円増える計算となり、繰上げ返済による利息軽減額約68万円を大きく上回ります。ただし、これは毎年5％で運用できたと仮定した試算です。
オルカンの運用利回りが保証されているわけではなく、株価や為替の変動によって元本割れする可能性もあります。また、上記の金額は税金や運用コストを考慮していません。
住宅ローン金利1.3％と運用利回り5％を比較してもよい？
住宅ローンの繰上げ返済は、将来支払う利息を確実に減らせることが大きなメリットです。今回の試算では、金利が1.3％のままなら約68万円の利息を節約できます。
一方、オルカンの年5％はあくまで想定利回りです。運用成績によっては、20年後の資産が500万円を下回る可能性も否定できません。
つまり、確実性の高い利息軽減効果と、不確実な投資収益を単純に比較することはできないのです。特に、住宅ローンが変動金利の場合は、今後の金利影響も考慮する必要があるでしょう。
住宅ローン控除が残っている場合は要注意
繰上げ返済を検討する際は、住宅ローン控除の有無も確認しましょう。住宅ローン控除は、一定の要件を満たす場合に、年末の住宅ローン残高などに応じて所得税などが軽減される制度です。
例えば、控除率0.7％が適用されている場合、繰上げ返済によって年末残高が500万円減ると、その年の控除可能額が最大3万5000円少なくなる可能性があります。実際の控除額は、住宅の種類や入居年、借入限度額、納税額などによって異なります。
住宅ローン控除の適用期間中は、節約できる利息と控除額への影響をあわせて確認することが重要です。
繰上げ返済とオルカン、半分ずつにする方法もある
もう1つ考えたいのが、手元資金の確保です。500万円を繰上げ返済すると、住宅ローン残高は減りますが、手元の現金は500万円減少します。
オルカンは、必要に応じて売却できます。ただし、売却時に価格が下落していれば、損失が確定するかもしれません。
また、どちらか一方に決める必要はなく、例えば250万円を繰上げ返済し、残り250万円をオルカンで運用する方法も考えられます。
まとめ
住宅ローン残高3000万円、金利1.3％、残り20年の場合、500万円を返済額軽減型で繰上げ返済すると、利息を約68万円節約できます。一方、500万円を年5％で20年間運用できれば、利益は約827万円となる計算です。
ただし、投資には元本割れのリスクがあり、住宅ローン控除や将来の金利変動も考慮する必要があります。
また、繰上げ返済も投資も、生活費や急な出費に備える資金を確保したうえで検討することが大切です。利回りの数字だけで判断せず、家計の状況やリスクへの考え方に応じて選びましょう。
執筆者 : 三浦大幸
2級ファイナンシャルプランニング技能士/ITパスポート/日商簿記3級/第一種衛生管理者/証券外務員/英検2級など
