4ヶ月売れないからといって値下げが必要とは限らない
不動産を売り出してから4ヶ月が経過しても買い手が見つからない場合、売り出し価格が市場の相場と合っていない可能性があります。
ただし、売却までに必要な期間は、物件の立地や築年数、建物の状態、周辺の需要などによって異なります。そのため、4ヶ月売れていないという理由だけで、直ちに200万円値下げする必要があるとは限りません。
まず確認したいのは、これまでの売却活動に対する反応です。
例えば、不動産情報サイトで物件を見た人は多いものの、内覧の申し込みが少ない場合、価格や物件の第一印象などが購入希望者の条件と合っていない可能性があります。
一方、内覧の申し込みはあるものの契約につながらない場合は、建物の状態や設備、周辺環境などが影響していることも考えられます。売却活動を依頼している不動産会社には、問い合わせ件数、内覧件数、購入希望者からの意見などを確認しましょう。
また、周辺で似た条件の住宅がどの程度の価格で売り出され、実際にいくらで取引されているかも重要です。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地域ごとの不動産取引価格情報を確認できます。こうした情報と現在の売り出し価格を比較することで、値下げの必要性を判断する材料が得られます。
200万円値下げすると売却後の手取りはどう変わる？
2200万円の売り出し価格を200万円下げた場合、新しい売り出し価格は2000万円です。値下げ幅は約9.1％となります。
仮に値下げ前後の価格でそれぞれ売買契約が成立した場合、売却価格には200万円の差が生じます。
ただし、売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、仲介手数料などが発生します。
例えば、通常の仲介手数料の上限額を、売買価格400万円超の場合の速算式「（売買価格×3％＋6万円）×1.1（消費税10％込み）」で計算すると、2200万円で売却した場合は79万2000円、2000万円の場合は72万6000円です。
両者の差は6万6000円となります。この条件で仲介手数料だけを差し引くと、2200万円で売却した場合は2120万8000円、2000万円では1927万4000円です。
手取りの差は193万4000円となります。実際には印紙税や登記関連費用、必要に応じた測量費、譲渡所得に対する税金なども考慮する必要があります。
また、2000万円に値下げしても、その金額で必ず売却できるとは限りません。値下げによる売却可能性の変化と、手取り金額の減少を比較することが大切です。
空き家の維持費や売却期限も判断材料になる
売却を急がず、2200万円のまま買い手を待つという選択肢もあります。
ただし、空き家を保有している間は、固定資産税や都市計画税、火災保険料、庭木の手入れ、建物の修繕費などが発生する可能性があります。
例えば、空き家の維持費が年間24万円かかると仮定すると、半年間で12万円、1年間で24万円の負担になります。
もっとも、維持費だけで200万円の値下げを正当化できるわけではありません。売却を待つことで高い価格で売れる可能性と、保有を続ける費用や管理負担を比較する必要があります。
また、相続した空き家については、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例があります。
この特例には、建物の建築時期や利用状況、売却期限などの条件があり、すべての相続物件に適用されるわけではありません。相続人が3人以上の場合には、控除額の上限が2000万円となるケースもあります。
適用対象となる場合は、原則として相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
そのため、特例の期限が近い場合は、価格だけでなく売却時期も重要な判断材料になります。値下げを検討する前に、税理士などへ適用条件を確認しておくとよいでしょう。
まとめ
実家を2200万円で売り出して4ヶ月間買い手が見つからなくても、すぐに200万円値下げする必要があるとは限りません。
まずは問い合わせ件数や内覧状況、周辺の成約価格を確認し、売れない理由を整理しましょう。
また、値下げによる手取りの減少だけでなく、空き家を保有し続ける維持費や税制上の期限も考慮する必要があります。不動産会社に値下げの根拠を確認し、必要に応じて他社の意見も聞きながら、納得できる売却方針を決めましょう。
出典
国土交通省 不動産情報ライブラリ
国土交通省 ＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ
国土交通省 宅地建物取引業法関係
国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの
国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
