東京23区の築古戸建て、前の道路が6m以上の家は似た家より22%高く、4m未満は6%安く売却――idea株式会社、国の取引データ1,638件を分析

idea株式会社（東京都渋谷区、代表取締役：清野秀之）は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」が公表する取引価格のデータ（2021年4月～2026年3月）を使い、東京23区で取引された築30年以上の戸建てについて、似た家どうしの値段の違いを分析しました。同じ区で同じ年に売れた、築年数と土地の広さが近い家と比べると、前の道路の幅が6m以上の家は似た家の中央値より22.3%高く、4m未満の家は6.4%安く売れていました。中央値どうしで比べると、6m以上の家は4m未満の家の1.31倍です（当社算出）。旗竿地などの袋地は、似た家より16.0%安く売れていました。

■前の道路の幅と土地の形で、売れた値段に違い
・2m以上4m未満：件数 282件／似た家の中央値と比べた値段 6.4%安い
・4m以上6m未満：件数 828件／似た家の中央値と比べた値段 6.1%高い
・6m以上：件数 270件／似た家の中央値と比べた値段 22.3%高い

・長方形・正方形など：件数 719件／似た家の中央値と比べた値段 同じ
・台形・不整形など：件数 210件／似た家の中央値と比べた値段 1.6%安い
・袋地など：件数 54件／似た家の中央値と比べた値段 16.0%安い

（「似た家」は、同じ区で同じ年に売れた、築年数が前後5年・土地の広さが前後20%の築30年以上の戸建て）

区ごとに見ると、練馬区では、前の道路が6m以上の家は似た家より16.5%高く（66件）、4m未満の家は13.5%安く（59件）売れていました。世田谷区では、6m以上の家が19.7%高く（64件）、4m未満の家が3.0%安く（48件）売れていました。

幅4m未満の道路に面した土地では、建て替えの際に敷地の一部を道路として後退させる「セットバック」が必要になる場合があり、建てられる家の大きさも前の道路の幅によって制限されます。

■似た家でも、売れた値段は大きく開く
「査定額チェック」と同じ選び方で、区ごとに築30年以上の取引の中で築年数と土地の広さが真ん中にあたる戸建てについて、同じ区で条件の近い家の売れた値段を並べると、真ん中の半数が収まる幅は、集計できた20区の中央値で2,313万円でした。この幅は5年分の取引を含み、売れた時期の違いも含みます。

・目黒区：比べた家（築年数・土地） 築40年・100m2／件数 32件／真ん中の半数の幅 7,000万～1億1,000万円
・世田谷区：比べた家（築年数・土地） 築40年・115m2／件数 41件／真ん中の半数の幅 5,600万～9,200万円
・練馬区：比べた家（築年数・土地） 築45年・100m2／件数 43件／真ん中の半数の幅 2,600万～4,650万円

国土交通省は2014年、中古戸建て住宅について、建物の状態にかかわらず築後20～25年で建物の市場価値をゼロとする慣行があると指摘しています。築年数を重ねた家ほど、値段に占める土地の比重は大きくなります。今回の分析では、土地に関わる事情のうち、前の道路の幅と土地の形によって、売れた値段に違いが見られました。

■査定額が、その家の事情を映しているかを確かめる
同社は2026年10月16日、業者から提示された査定額を、同じ市区町村で取引された条件の近い戸建てと比べる無料ツール「査定額チェック」を公開しています。市区町村・築年数・土地の広さと、提示された査定額を入力すると、査定額が似た家の取引の分布のどこにあるかを表示します。査定額が分布の下の方にあるとき、その理由が前の道路の幅や土地の形にあるのかを、査定した会社に確かめる手がかりになります。

・対象：東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の222市区町村にある戸建て（取引が30件以上ある市区町村）
・料金：無料。判定の表示は登録不要（比べた取引の一覧をメールで受け取る場合は、メールアドレスの入力が必要）
・URL：https://i-dea.co.jp/shindan/satei-check/

■代表取締役 清野秀之 コメント
「23区の古い家は、似た家でも売れた値段が数千万円違います。前の道路が6m以上の家と4mに満たない家では、3割の差がありました。査定額が近所の似た家の中で下の方にあるなら、道路なのか、土地の形なのか、建物の傷みなのか、その理由を業者に聞けばいい。理由を説明できない査定額なら、その金額で決める前に、もう一度確かめるべきだと考えています。」

■分析の方法
・データ：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報・成約価格情報（2021年4月～2026年3月）。国が公表した取引で、すべての取引を含むものではありません
・道路の幅と土地の形：東京23区で取引された築30年以上の戸建て6,697件のうち、同じ区で同じ年に売れた、築年数が前後5年・土地の広さが前後20%の戸建てが10件以上ある1,638件について、売れた値段をそれらの中央値で割った値を求め、前の道路の幅・土地の形ごとに中央値をとりました。道路の幅は1,380件、土地の形は983件に記載がありました。区分は国のデータの記載によります。比べた相手は区・年・築年数・土地の広さをそろえたもので、町や駅からの距離はそろえていません
・似た家の値段の幅：区ごとに、築30年以上の取引の築年数と土地面積の中央値にあたる戸建てを基準に、同じ区で築年数が前後3年・土地の広さが前後15%以内の取引を選びました（20件に満たない場合は範囲を広げました）。安い方の4分の1と高い方の4分の1を除いた範囲を「真ん中の半数の幅」としました
・除外：競売・親族間の売買などの特殊な事情がある取引、前の道路の幅や間口が2m未満の取引、建築年が不明な取引。取引価格情報と成約価格情報に同じ取引が載っている場合は1件として数えました
・千代田区・中央区・港区は、築30年以上の取引が50件未満のため、値段の幅は集計していません
・数値は当社が集計したもので、国の公表値ではありません

同社は、国の取引データを使った築古の戸建ての分析を、11月11日（23区と郊外の値動き）と11月12日（前の道路の幅による価格差、古家付きと更地の価格差）に順次公表します。

区ごとの道路の幅による差、似た家の値段の幅（20区）と集計の詳細は、同社サイトの記事に掲載しています。
URL：https://i-dea.co.jp/blog/zenmen-doro-haba-kodate-kakaku/

■会社概要
idea株式会社
所在地：〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南3-1-1 いちご恵比寿グリーングラスビル6F
代表者：代表取締役 清野秀之
設立：2013年8月29日
免許：宅地建物取引業 東京都知事(2)第102574号
所属団体：全日本不動産協会・不動産保証協会
URL：https://i-dea.co.jp/



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