築古の戸建て、東京23区は直近1年で1m2あたりの売値が11%上昇、郊外は4%未満――idea株式会社、1都3県の取引データを集計

idea株式会社（東京都渋谷区、代表取締役：清野秀之）は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」が公表する取引価格のデータから、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県で取引された築30年以上の戸建てについて、土地1m2あたりの売れた値段の推移を集計しました。2024年から2025年にかけて、東京23区では10.9%上がった一方、23区以外の地域（以下、郊外）は、東京都の23区以外が3.5%、神奈川県が0.5%、千葉県が1.4%、埼玉県が3.3%の上昇にとどまりました。2023年から2025年の2年間では、23区の13.6%に対し、郊外は－3.2%～+4.8%でした。

■築30年以上の戸建て、土地1m2あたりの売れた値段
・東京23区：2023年 51.8万円／2024年 53.1万円／2025年 58.8万円／直近1年（2024→2025年） ＋10.9%／2年（2023→2025年） ＋13.6%
・東京都（23区以外）：2023年 19.1万円／2024年 17.9万円／2025年 18.5万円／直近1年（2024→2025年） ＋3.5%／2年（2023→2025年） －3.2%
・神奈川県：2023年 18.1万円／2024年 18.2万円／2025年 18.3万円／直近1年（2024→2025年） ＋0.5%／2年（2023→2025年） ＋0.9%
・千葉県：2023年 7.1万円／2024年 7.3万円／2025年 7.4万円／直近1年（2024→2025年） ＋1.4%／2年（2023→2025年） ＋4.8%
・埼玉県：2023年 10.2万円／2024年 9.7万円／2025年 10.0万円／直近1年（2024→2025年） ＋3.3%／2年（2023→2025年） －1.5%

（売れた値段を土地の面積で割った値で、建物の分を含みます。地域ごとに、市区町村の取引件数の割合を2023年にそろえて計算）

23区の中で取引の多い世田谷区は、2023年から2025年に20.9%（1m2あたり66.2万円→80.0万円）、練馬区は17.5%（31.2万円→36.7万円）上がりました。

2026年9月公表の都道府県地価調査（7月1日時点の土地の評価）では、東京圏の住宅地は平均4.0%上がり、東京23区の住宅地は8.7%上がりました。今回の集計（2025年までに実際に売れた値段で、建物の分を含む）では、築30年以上の戸建ての直近1年の上昇は、23区で10.9%、郊外は0.5～3.5%でした。

■査定の根拠にした取引の時期を確かめる
戸建ての査定では、土地の値段を近くの取引事例と比べて求める方法が一般的です。23区では、2023年に売れた築古の戸建ての土地1m2あたりの値段は、2025年の水準より11.9%低い位置にあります。根拠にした取引の時期と、その間の値動きをどう見込んだかは、査定した会社に確かめる価値があります。

同社が2026年10月16日に公開した無料ツール「査定額チェック」は、業者から提示された査定額を、同じ市区町村で取引された条件の近い戸建てと比べ、分布のどこにあるかを表示します。比べた取引の一覧には、それぞれの家が売れた時期も記載しています。

・対象：東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の222市区町村にある戸建て（取引が30件以上ある市区町村）
・料金：無料。判定の表示は登録不要（比べた取引の一覧をメールで受け取る場合は、メールアドレスの入力が必要）
・URL：https://i-dea.co.jp/shindan/satei-check/

■代表取締役 清野秀之 コメント
「同じ『築古の戸建て』でも、23区と郊外では値段の動きがまったく違います。23区の古い家の土地は、この1年で1割上がりました。郊外は、2年で見るとほぼ横ばいです。査定額を受け取ったら、その金額がいつ売れた家を根拠にしているのかを、まず聞いてください。23区なら、2年前の取引を根拠にした金額は、今の相場より低く出ている可能性があります。郊外では、待てば上がるという前提で判断しないほうがいいと考えています。」

■集計の方法
・データ：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報・成約価格情報（2023年1月～2025年12月）。国が公表した取引で、すべての取引を含むものではありません
・対象：東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県で取引された、取引時点で築30年以上・土地30m2以上の戸建て（宅地と建物の取引）
・値：売れた値段を土地の面積で割った「土地1m2あたりの売れた値段」（建物の分を含みます）
・地域ごとの値：2023年と2025年の両方で取引が10件以上ある市区町村（23区20区・東京都の23区以外25市町村・神奈川県49・千葉県47・埼玉県54）について、年ごとに市区町村の中央値を求め、2023年の取引件数の割合で重み付けしました。国のデータに載る取引の範囲や、取引の多い地域の偏りが年によって変わる影響を抑えるためです
・区ごとの値：2023年・2025年とも取引が30件以上ある15区の上昇率は、中央値で19.1%でした（区によって－25.6%～+50.4%と幅があり、件数の少ない区ほど振れが大きくなります）
・除外：競売・親族間の売買などの特殊な事情がある取引、前の道路の幅や間口が2m未満の取引、建築年が不明な取引。取引価格情報と成約価格情報に同じ取引が載っている場合は1件として数えました
・数値は当社が集計したもので、国の公表値ではありません

同社は、国の取引データを使った築古の戸建ての分析を、11月11日（23区と郊外の値動き）と11月12日（前の道路の幅による価格差、古家付きと更地の価格差）に順次公表します。

区ごとの上昇率の一覧（15区）と集計の詳細は、同社サイトの記事に掲載しています。
URL：https://i-dea.co.jp/blog/kochiku-kodate-23ku-kougai/

■会社概要
idea株式会社
所在地：〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南3-1-1 いちご恵比寿グリーングラスビル6F
代表者：代表取締役 清野秀之
設立：2013年8月29日
免許：宅地建物取引業 東京都知事(2)第102574号
所属団体：全日本不動産協会・不動産保証協会
URL：https://i-dea.co.jp/



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