不動産投資の一つとしてマンションの経営をし、家賃収入を得ている方がいます。
家賃収入は不労所得になるので、副業やセミリタイアするときの収入源として選ぶ方も多いですが、実際に家賃収入で利益は出せるのでしょうか。
この記事では家賃収入が出るか、かかる費用や一般的な収入例を合わせて紹介します。
家賃収入とは？
家賃収入とは、その名前の通り家賃による収入であり、賃貸物件などを貸すことで契約者から支払われる家賃のことを言います。
家賃収入の仕組み自体は至ってシンプルです。
マンション経営をしているオーナーが、自身が建築あるいは購入して所有しているマンションに入居者を集めます。
マンションは1棟やワンルームなどの種類がありますが、どの形態であってもそこに入っている入居者がオーナーに対して家賃を払うというシステムです。
実際に直接オーナーと入居者がやり取りすることは少なく、その間には不動産会社が仲介して家賃の回収とオーナーへの振込みなどが行われます。
不動産会社は入居者とのやり取りや契約、入居者の募集など経営に必要なさまざまなことを引き受けてくれるので、任せておけば何もしなくても家賃収入が入ってくるということになります。
そのため、サラリーマンなど会社員をしながら副業でマンション経営を行うという方もいます。
家賃収入のメリット
家賃収入のメリットは、入居者がいる限り毎月収入が得られるという点です。
しかも不動産会社に運用を任せていれば、自分が働かなくても得られる不労所得となるのです。
もちろん仕事と違って定年などもないため、マンションを運用し続け、入居者がいる間は自分が高齢や病気で働けなくなろうとも、一定の収入を得ることができます。
またマンションへの投資は金融機関の融資を利用することができます。手元に資金がなかったとしても、収益不動産をローンで購入できるのはメリットの一つと言えます。
マンションの家賃収入を得るためにかかる費用
マンション経営をすれば家賃収入が得られる、というのは間違いではありません。実際にそれで不労所得を得ている方もいます。
しかし単純に家賃収入だけを得られるわけではなく、そもそも家賃収入を得るためのマンションを自ら建築または購入しなければいけません。
手元に資金がなかったとしても収益不動産をローンで購入できますが、当然かなりの金額を借り入れることになります。
初期費用はどうしても必要になりますが、ローンで賄う場合はその後の返済の計画もしっかり考えなければいけません。
初期費用にはマンションを建築する場合、建築費用だけでなく外溝や駐車場の整備費、室内設備機器の設置なども含まれます。
そして、建てただけで終わりではありません。マンションは時間が経つにつれてところどころ劣化していきます。
入居者がいる・いないに関わらず修繕が必要となり、突然高額な修繕費が必要となっても大丈夫なように修繕積立費や、災害などに見舞われた場合の保険なども支払う必要があります。
入居者や建物の管理は個人で行うと大変なので、大抵は不動産会社に任せることになりますが、そうなると管理委託費なども発生します。
他にも毎年の固定資産税などの税金もあり、実際にはかなりの費用が引かれることになります。
これらを家賃収入から引いたものが手取りとなりますが、入居者がいない、あるいは少なければマイナスになる場合もあるため、しっかりとした返済計画や運用計画を練っておくことをおすすめします。
マンションの家賃収入の一般的な例
マンション経営をするうえでの家賃収入をいくつかのケースで紹介します。
一般的な例なので必ずしも同じにはなりませんが、参考にしてください。
その前に、まずは計算の仕方を簡単に説明します。
家賃収入は実際のところ経費や税金、ローンの返済を差し引いたものが手取りとして受け取れます。
この手取りがどれくらいになるかは次のように計算します。
この場合の税金は所得税と住民税になります。
家賃収入は所得として扱われるので、関わってくるのは所得税、そこから算出される住民税です。
実は必要となる家賃収入の目標を決めるためには、この計算が不可欠です。
その際にローンの返済は大きなウェイトを占め、目標の家賃収入を得るためには最初に返済比率を考える必要があります。
この返済比率とは、家賃収入に占めるローン返済額の割合であり、基本的には50％以下になるようにすると安定したマンション経営が可能になると言われています。
これらは実際に経営をしてみないと、どれくらいかかるかは分かりませんが、計算するときはあくまで目標なので、返済比率は50％に仮定して考えてみましょう。
また必要経費と税金は、合わせて30%に仮定してみましょう。
そのうえで手取りを年間500万円に目標設定したら、何も引かれていない家賃収入は年間2,500万円が必要となる計算になります。
これを踏まえたうえで実際のケースを見てみましょう。
ケース①：新築物件の家賃収入
マンションを建築し、経営を始めるとなると初期費用はかなりの額になります。
初期費用や経費などに3,500万円がかかったとしましょう。
頭金は20万円、金融機関からの融資は3,480万円を受けたとして、借入年数35年、借入金利は1.6％とします。
この場合の借入期間中の総返済額は45,471,320円になり、月々の返済額はボーナス返済などがないことを前提とすれば、月々108,265円となります。
管理費に月々9,000円、修繕積立費に3,000円を入れた場合、12,000円が毎月引かれることになります。
全部で9戸あるマンションで、1戸につき11.2万円の家賃であれば、3戸に入居者がいて33.6万円の収入になります。
1年間同様の家賃収入が得られるのであれば、年間で403.2万円の収入になりますが、経費を引いたものから算出された所得税などを分かりやすく48万円としましょう。
そうすると、月々4万円が税金で必要となります。
これらを元に手取りを計算すると、次のように17.6万円程度の手取りとなることが分かります。
頭金を増やせばそれだけローン返済は抑えられますが、ローンを減らすだけでなく入居者をいかに増やし継続して家賃収入を得るかが重要になります。
ケース②：築浅中古物件の家賃収入
築年数がそれほど経っていない中古物件を購入した場合、購入価格を2,500万円として、先ほどと同じように頭金を20万円としましょう。
融資は2,480万円、借入年数35年、借入金利1.6％で計算すると、総返済額は32,404,848円、毎月の返済額は77,154円になります。
9戸のあるマンションで築浅中古なので1戸につき10万円の家賃、5戸に入居者がいる場合は、収入が50万円になります。
年間での家賃収入は600万円、税金は78万円とします。
税金を月割りすると6.5万円となるので、経費を先ほどと同じように1.2万円としたときに、これらを元に手取りを計算すると次のようになります。
先ほどよりも借入金が減り、家賃収入が増えたので自然と手取りも増えることになります。
ただ築浅中古物件なので、修繕費などが増えるリスクや保険料などで手取りはもう少し減る可能性があると見ておきましょう。
マンションの家賃収入について相談できるおすすめのサービス
マンションの家賃収入を考えるのは、ローン返済や経費、税金などを踏まえたうえで考えなければならず、初めてマンション経営をするのであれば、経費などがどの程度かかるかなど不明点が多いでしょう。
そんなときは、その道のプロに相談してみてはいかがでしょうか。
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マンションの家賃収入を得るのは、建てる前から収入額やローン返済、経費、税金などを必要な費用を知ったうえで、シミュレーションを行わないと利益をうまく出すことはできません。
賢く利益を出すためにも、事前のシミュレーションをしっかりと行い、必要であればプロにも相談して、運用していきましょう。
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