三大都市圏 地価予測指数＜商業地＞・トピック調査
また、今回は、クマ被害が不動産市場に及ぼす影響についてアンケートを実施。寄せられた多数の意見も併せて紹介しています。
画像1: https://www.atpress.ne.jp/releases/635990/LL_img_635990_1.png
三大都市圏 地価予測指数＜商業地＞・トピック調査
調査結果詳細(ナレッジハブ)
https://www.sanyu-appraisal.co.jp/knowledge/report/1988/
※三友地価予測指数とは、当社と提携する不動産鑑定士へのアンケート結果をもとに、地価動向の見方について強気・弱気の程度を指数化し、5段階で評価したもので、毎年3月と9月に配信しています。
※ナレッジハブは当社作成の各種レポートをご紹介しているサイトです。
■調査結果概要
＜商業地：金利の上昇局面でも低下傾向が続いた不動産の利回りに反転の兆しあり＞
商業地指数の「現在」は、東京圏が82.4、大阪圏は78.6、名古屋圏は79.6となりました。前回との比較では、東京圏は79.7から上昇、大阪圏は83.1から下落、名古屋圏は77.3から上昇しています。名古屋圏では名駅再開発が頓挫した影響が数字上みられなかった反面、大阪圏では万博効果の反動が出ている可能性があります。
オフィス市場は引き続き堅調です。地域別では仙台と横浜の空室率が5.0％台とやや高いですが、東京都心5区平均は2.0％を切っており、大阪と名古屋も3.0％台の水準となっています。ただし、最近のテナント企業はオフィス選びを人材採用活動の一環と位置づけているため、同じエリア内でも引き合いの強いビルと弱いビルが二極化している可能性はあります。また、中東情勢による原油高が思いのほか長引いているため、企業がどこかのタイミングで再びコスト削減策に転じる可能性もあります。大企業が成長戦略を見直せば、AIやDX等へのデジタル投資は予算枠が縮小され、これまでスタートアップが牽引してきた中小ビルの市場にも影響が出ることになりそうです。
好調なオフィス賃貸市場とは異なり、不動産の売買市場では投資家の姿勢が変化し始めています。国債の利回り(金利)は一時3.0％まで上昇しましたが、原油高はインフレを助長するため、インフレ対策として金利はさらに上昇する可能性があります。そうなれば、レバレッジ頼みの高値買いでは十分な投資妙味を得ることはできません。既に機関投資家は物件の購入を停止していますし、小口化や一棟再販を得意とする中堅の事業者も同業者間での早期売却に着手しています。また、REITの物件利回りは2.0％台半ばまで下がっていますが、金利の影響で東証リート指数が下落して増資が困難な環境となっているため、新規の物件取得は見合わせている投資法人が目立ちます。
金利のない世界が終わって2年半になりますが、その間も低下傾向が続いた不動産の利回りにいよいよ反転の兆しが見え始めています。
＜住宅地：長らく地価を牽引してきたタワマンの市場は売り手市場から買い手市場へ＞
住宅地指数の「現在」は、東京圏が80.0、大阪圏は72.3、名古屋圏は75.0となりました。前回との比較では、東京圏は79.8からやや上昇、大阪圏は77.7から下落、名古屋圏は75.0から横ばいとなっています。大阪圏での下落は商業地と同様ですが、東京圏と名古屋圏でも地価の上昇度合いは幾分弱まっています。
昨年の今頃は「潤日(ルンリー)」という言葉が流行り、日本への移住を決断した中国人富裕層(正確には不動産バブルで儲けた中間層)がタワマンの価格を引き上げているという話題で持ちきりでした。しかし、秋には国会答弁を引き金に日中問題が勃発し、中国人投資家による日本買いは事実上ストップしています。アベノミクス下で地価を牽引してきたタワマンの市場は、金利や外国人政策の影響もあってトーンダウンし始めています。
■調査概要
調査方法 ：インターネット調査
調査期間 ：2026年8月1日～8月31日
調査対象者数：当社と提携する全国の不動産鑑定士142名
対象者内訳 ：東京圏 30名 ［東京・神奈川・埼玉・千葉］
大阪圏 28名 ［大阪・京都・兵庫・奈良］
名古屋圏 11名 ［愛知・三重］
その他の地方圏 73名 ［上記以外］
指数算出方法：
三友地価予測指数は、商業地・住宅地ともに地価の先行指標となり得る高度利用地を前提とし、地価の趨勢を上昇(100)・やや上昇(75)・横ばい(50)・やや下落(25)・下落(0)の5段階の指数で評価し、指数毎に回答者比率を乗じて加算した結果である。地価動向の「現在」は過去6ヵ月の推移を踏まえた現時点における地価の趨勢(ベクトルの角度的なもの)を、「先行き」は6ヵ月先のそれを示すものである。なお、本指数は地価動向の見方に関する強気・弱気の程度を指数化したものであり、各圏域の地価水準自体を表すものではない。また、指数は50ポイントが強気(上昇)・弱気(下落)の分かれ目となるが、指数の推移と各圏域内における実際の地価変動とは必ずしも一致するものではない。
■会社概要
商号 ： 株式会社三友システムアプレイザル
代表者 ： 代表取締役社長 谷 秀千代
所在地 ： 〒102-0093
東京都千代田区平河町1丁目2番10号 平河町第一生命ビル4F
設立 ： 1980年5月
資本金 ： 1億円
事業内容 ： 不動産鑑定評価・不動産調査・動産評価・業務支援サービス
国内提携先 ： 不動産鑑定士399名 不動産調査員250名
年間取扱件数： 38,336件(海外22件)
※令和7年「事業実績等報告」(国土交通省)に基づく
URL ： https://www.sanyu-appraisal.co.jp/
