マンションレビュー
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マンションレビューでは、全国の分譲マンションの概要データを約14.2万棟、その各分譲マンションに紐づく中古販売価格(中古で売りに出された際の価格)を約155万件保有しています。そのデータを用い、築年数ごとの中古販売価格の平均値を算出し、中古販売価格は下がり続けるのか、もしくは、一定年数を経過すると価格の下落が止まるのかについて、以下の通り調査し、その結果を公開しました。
まずは、各築年数ごと(5年区切り)に、全国の中古マンションの販売価格の平均坪単価とファミリータイプのマンションの一般的な専有面積70平米換算時の価格を以下に記載します。
・【築1～5年】 平均坪単価：260.31万円 70平米換算時：5,512万円
※調査対象物件(2013/06～2018/05築)棟数：4,372件 中古販売価格：36,204件
・【築6～10年】 平均坪単価：204.62万円 70平米換算時：4,332万円
※調査対象物件(2008/06～2013/05築)棟数：7,687件 中古販売価格：130,538件
・【築11～15年】 平均坪単価：166.76万円 70平米換算時：3,531万円
※調査対象物件(2003/06～2008/05築)棟数：14,386件 中古販売価格：268,529件
・【築16～20年】 平均坪単価：150.30万円 70平米換算時：3,182万円
※調査対象物件(1998/06～2003/05築)棟数：16,047件 中古販売価格：226,969件
・【築21～25年】 平均坪単価：115.31万円 70平米換算時：2,441万円
※調査対象物件(1993/06～1998/05築)棟数：15,710件 中古販売価格：186,695件
・【築26～30年】 平均坪単価：92.81万円 70平米換算時：1,965万円
※調査対象物件(1988/06～1993/05築)棟数：12,361件 中古販売価格：139,558件
・【築31～35年】 平均坪単価：110.17万円 70平米換算時：2,332万円
※調査対象物件(1983/06～1988/05築)棟数：10,717件 中古販売価格：112,804件
・【築36～40年】 平均坪単価：106.38万円 70平米換算時：2,252万円
※調査対象物件(1978/06～1983/05築)棟数：12,455件 中古販売価格：139,633件
・【築41～45年】 平均坪単価：90.06万円 70平米換算時：1,907万円
※調査対象物件(1973/06～1978/05築)棟数：年6,947件 中古販売価格：95,358件
・【築46～50年】 平均坪単価：108.71万円 70平米換算時：2,301万円
※調査対象物件(1968/06～1973/05築)棟数：3,695件 中古販売価格：54,017件
・【築50年以上】 平均坪単価：108.72万円 70平米換算時：2,302万円
※調査対象物件(1968/05築以前)棟数：907件 中古販売価格：10,371件
■築1～5年と、築6年～10年の中古物件の価格差は約22％
・【築1～5年】 平均坪単価：260.31万円 70平米換算時：5,512万円
↓約22％下落
・【築6～10年】 平均坪単価：204.62万円 70平米換算時：4,332万円
年代ごとに比較すると、最も価格差が大きいのが、築1～5年と、築6年～10年となり、坪単価：約56万円、70平米換算時：約1,180万円、中古販売価格が下落するという結果となりました。
「築5年を超えると建物の設備、仕様に新築との差が出てくる」、「新築マンションと中古マンションを並行して検討する層が、築5年を超えてくると検討候補から外してしまう」等の要因が考えられます。
また、この10年間について、1年ごとの平均坪単価は以下の通りで、例外はあるものの、ほぼ1年単位で下落していることが確認できます。特に、築年数が新しいほど、価格差が大きい傾向にありました。
【築1年】 2017/06～2018/05築 平均坪単価：302.14 万円 70平米換算時：6,397万円
【築2年】 2016/06～2017/05築 平均坪単価：265.35万円 70平米換算時：5,618万円
【築3年】 2015/06～2016/05築 平均坪単価：259.37万円 70平米換算時：5,492万円
【築4年】 2014/06～2015/05築 平均坪単価：237.25万円 70平米換算時：5,023万円
【築5年】 2013/06～2014/05築 平均坪単価：237.48万円 70平米換算時：5,028万円
【築6年】 2012/06～2013/05築 平均坪単価：226.29万円 70平米換算時：4,791万円
【築7年】 2011/06～2012/05築 平均坪単価：219.73万円 70平米換算時：4,652万円
【築8年】 2010/06～2011/05築 平均坪単価：209.3万円 70平米換算時：4,431万円
【築9年】 2009/06～2010/05築 平均坪単価：188.83万円 70平米換算時：3,998万円
【築10年】2008/06～2009/05築 平均坪単価：178.96万円 70平米換算時：3,789万円
■築26～30年が中古販売価格下げ止まりの時期
各年代の中古販売価格の坪単価を比較すると、「築26～30年：92.81万円」までは下がり続けますが、「築31～35年：110.17万円」では上がっており、「築26年以降」は、築年数による中古販売価格への影響が少なくなると考えられます。
また、築26～30年の各年の坪単価を見た場合も、以下の結果となり、1年ごとに見てもほぼ横ばいといえる推移を示しています。
【築26年】1992/06～1993/05築 平均坪単価：96.14万円 70平米換算時：2,035万円
【築27年】1991/06～1992/05築 平均坪単価：92.02万円 70平米換算時：1,948万円
【築28年】1990/06～1991/05築 平均坪単価：89.82万円 70平米換算時：1,901万円
【築29年】1989/06～1990/05築 平均坪単価：90.75万円 70平米換算時：1,921万円
【築30年】1988/06～1989/05築 平均坪単価：95.32万円 70平米換算時：2,018万円
■旧耐震基準、新耐震基準の中古販売価格への影響
1981年(昭和56年)6月1日に建築基準法施行令の改正によって新しい耐震基準が施行されましたが、その新耐震基準で建築確認を受けたマンションか否か、ということが中古販売価格にも影響があるか、という点について、施行された昭和56年6月を中心に前後の1年ごとの坪単価を調査しました。
・【ほぼ新耐震】1984/06～1985/05築：116.04万円 70平米換算時：2,457万円
・【ほぼ新耐震】1983/06～1984/05築：118.42万円 70平米換算時：2,507万円
・【新耐震、旧耐震】1982/06～1983/05築：112.19万円 70平米換算時：2,375万円
・【新耐震、旧耐震】1981/06～1982/05築：105.42万円 70平米換算時：2,232万円
・【旧耐震】1980/06～1981/05築：102.02万円 70平米換算時：2,160万円
・【旧耐震】1979/06～1980/05築：104.41万円 70平米換算時：2,210万円
・【旧耐震】1978/06～1979/05築：107.9万円 70平米換算時：2,284万円
昭和56年6月1日以降に建築確認を受けたマンションが新耐震基準となるため、竣工年で見ると昭和58年以降築に新耐震基準のマンションが含まれてくるはずですが、中古販売価格で見ると旧耐震のマンションよりも高く売りだされている傾向があると考えられます。
■キャピタルロスを防ぎたいなら築25～35年の物件がおすすめ
前述の「築26～30年が中古販売価格下げ止まりの時期」と「旧耐震基準、新耐震基準の中古販売価格への影響」の調査結果をふまえると、「築25年以上かつ、昭和58年築以降に建てられた新耐震のマンションは、中古販売価格が下がりにくい」傾向があり、キャピタルロス(購入時と売却時の売買損失額)を最小限に抑えるマンション購入には「築25～35年のマンション」がおすすめと考えられます。
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・賃料履歴。そのプロット図
・周辺エリアの過去5年以上のマンション賃料相場の推移グラフ
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