執務スペースに引き込むタペストリーで仕切った廊下
引っ掛けるタイプの可動式の壁
オープンな打ち合わせスペース
柱を活用した打ち合わせスペース
■サマリー
(1)「五反田」人気でオフィス不足。次なるエリアは？
今や「五反田バレー」と言われるほど人気エリアとなった五反田。移転する企業も多いため、空き物件が枯渇するほどに。一方で「ポスト五反田」といわれるエリアは東東京などに見られるも、五反田ほどの人気になるかどうかは未知数。
(2)課題も残る「居抜きオフィス元年」
入居時の工事費も退去時の原状回復費もなるべく抑えたい中で、移転方法として増えてきているのが、「居抜き」でのオフィス移転。この1年で一気に認知度が高まり、実例も増えてきました。一方で課題も。
(3)柔軟で合理的なオフィス設計。ポイントは「壁」にあり
工事費用のコストダウンを狙いながらも、オープンでフレキシブルな空間を実現する、合理的なオフィス設計のニーズが増加。共通項は、通常のオフィス設計よりも「壁」の数を減らしている点。
(4)見映えだけじゃない、「価値観を具現化」したオフィス
自社のアイデンティティや自分たちらしさをオフィスに色濃く反映したいと考える企業が増加。働き方のスタイルを具現化し、発信する企業が増えてきている。
(5)オフィス大量供給に備えた「節約オフィス移転」
都心では大型オフィスビルの建設が進んでおり、2018年から2020年にかけて約60万8,000坪のオフィススペースが大量供給される。そういった状況を予期して、空室率が極端に低い現状よりも、より魅力的な選択肢が広がったタイミングで理想のオフィスを借りようとする戦略的な企業が数社みられた。
■考察・まとめ
オフィスビルの空室率は2016年に引き続き低く、ベンチャー、スタートアップにとっては過酷な移転市況が続く2017年。アクセスの良さと賃料の観点で魅力的だった五反田も空き物件が枯渇してきた。そんな厳しい状況の中で、成長企業は、居抜きでの入退去を検討したり、エリアの選択肢を広げることで、賢く合理的に移転を検討している。また、働き方のスタイルなども反映した、これからの多様性を予期させる事象も出てきている。
＜詳細＞
(1)「五反田」人気でオフィス不足。次なるエリアは？
この数年で多くのベンチャー・スタートアップ企業が五反田に移り、今や「五反田バレー」と呼ばれるほどになりました。山手線沿線でアクセスが良く、駅近であっても賃料が安いという点でベンチャー・スタートアップにとって合理的かつ魅力的な選択肢となりました。この五反田への移転の流れは、「オフィスは渋谷や新宿にあるべき」というエリアの固定観念を崩したと言えます。
＜五反田にオフィスを構えるベンチャー、スタートアップ、成長企業 一例＞
エコーズ、ギフティ、Cluex、ココナラ、ジモティー、スタークス、dely、trippiece、トレタ、HERP、フォトシンス、freee、プレイド、ホワイトプラス、マツリカなど
ところが2017年は五反田の空き物件が枯渇。2017年10月のオフィスビルの平均空室率(東京ビルヂング協会調べ2017年10月期「ビル経営動向調査」より)は23区で3.0％。都心5区については、千代田区2.7％、中央区3.3％、港区3.1％、新宿区3.5％、渋谷区1.3％となっており、都心全体で空室率が下がる中、五反田人気で拍車がかかり、中には募集のタイミングで賃料を上げるビルも増えてきています。
・ポスト五反田はどこになる？
では、ポスト五反田となりえるエリアはどこになるのでしょうか？田町、神田、代々木、秋葉原、市ケ谷、浅草橋、岩本町……とさらなるポテンシャルを秘めたエリアは存在しますが、五反田のような、適度な広さのオフィスビルが多く立ち並ぶエリアは少なく、五反田ほどの大きなムーブメントは起きにくいと予想しています。
(2)課題も残る「居抜きオフィス元年」
移転ペースの早いベンチャー・スタートアップ企業にとって、新しいオフィスの内装はこだわりたいけれど、入居時の工事費も退去時の原状回復費もなるべく抑えたいもの。このような悩みを解決する移転方法として増えてきているのが、「居抜き」でのオフィス移転です。数年前からじわじわと広がってきた居抜きでのオフィス移転が、この1年で一気に認知度が高まり、実例も増えてきました。
一方で、大きく2点の課題があります。
一つ目は居抜きに対する理解です。「居抜き＝安い」というイメージが先行しており、「居抜きで入居したから退去時も居抜きで出られる」などの現実とのギャップ、思い込みが生じていたり、ビルのオーナーから了承を得る前にSNSなどで居抜きでの入居希望者を募ってしまうなど、契約上誤った進め方をしているケースも散見されます。
二つ目は「需要と供給」です。入居企業にとっては非常にニーズの高い居抜き物件ですが、都内のオフィスビルの空室率が極端に低く、工夫せずとも空室が埋まる状況にあって、調整が煩雑な居抜きで募集したいというオーナーはまだまだ少数派なのが現状です。
(3)柔軟で合理的なオフィス設計。ポイントは「壁」にあり
2017年は工事費用のコストダウンを狙いながらもオープンでフレキシブルな空間を実現する、合理的なオフィス設計のニーズが増えてきました。
たとえば、社員同士のカジュアルな議論、スピーディな意思決定を促すために個室の会議室ばかりでなく、執務スペース内にオープンな打ち合わせスペースを用意したり、来客スペースに可動式のデスクや壁などの柔軟な仕掛けを導入することでイベント・セミナーにも使える空間にしたり、企業によっては社員が働いているスペースを横切りながら来客用の会議室への導線が続いているオフィスもあります。働いている様子を直に見られることで、企業のサービス・プロダクトに対して安心感が醸成される副次的な効果も生じます。
すべてに共通しているのは、効果を生み出しながら、通常のオフィス設計よりも「壁」の数を減らしていること。これによって費用の削減が可能になります。ただし、やみくもに壁を減らせばいいというわけではありません。閉じられた会議室にもしっかりとニーズはあります。「前回のオフィスでは会議室を作らなかったが、次のオフィスではクローズの会議室を必ずひとつは作りたい」という企業の声もよく上がっており、適切なバランスが必要そうです。
画像1: https://www.atpress.ne.jp/releases/144892/LL_img_144892_1.jpg
執務スペースに引き込むタペストリーで仕切った廊下
執務スペースに引き込むタペストリーで仕切った廊下
https://www.atpress.ne.jp/releases/144892/img_144892_1.jpg
引っ掛けるタイプの可動式の壁
https://www.atpress.ne.jp/releases/144892/img_144892_2.jpg
オープンな打ち合わせスペース
https://www.atpress.ne.jp/releases/144892/img_144892_3.jpg
柱を活用した打ち合わせスペース
https://www.atpress.ne.jp/releases/144892/img_144892_4.jpg
(4)見栄えだけじゃない、「価値観を具現化」したオフィス
FacebookやTwitter、Wantedlyなどのソーシャルメディアを通じて採用や広報活動を積極的に行うベンチャーにとって、自社のオフィスは魅力を発信するツールのひとつでもありました。いままでも個性的で魅力的なデザインのオフィスを発信する流れはありましたが、特に2017年は、自社のアイデンティティや自分たちらしさをオフィスに色濃く反映したいと考える企業が増えました。「食」を通じたメンバー同士のコミュニケーションを重視し、より活性させるためにオフィスにキッチンスペースを設ける企業、満員電車や人混みでのストレスを減らすために少し離れた郊外の一戸建てをオフィスとして使い、職住近接を実現している企業など、単なるオフィスの見栄えだけでなく、働き方のスタイルを具現化し、発信する企業が増えてきました。
(5)オフィス大量供給に備えた「節約オフィス移転」
都心では大型オフィスビルの建設が進んでおり、2018年から2020年にかけて約60万8,000坪もの大量のオフィススペースが供給される予定です。その影響で、エリアと規模によらず全体的に空室率が上がると言われており、ビルによっては他ビルとの差別化を図るため賃料を下げざるをえない状況が予測されます。そういった状況を予期して、空室率が極端に低い現状よりも、より魅力的な選択肢が広がったタイミングで理想のオフィスを借りようとする戦略的な企業も存在しました。2017年の段階では、同ビル内での館内増床や分室での増床、相場より安めの賃料設定の場合もある定期借家契約のオフィス、エリアや築年数のこだわりも少し譲歩したコスト面で優れるオフィスなどを積極的に検討する傾向にありました。
※五反田のベンチャー、渋谷の再開発の素材をご要望の方は、別途ご相談ください
■ヒトカラメディアについて
ヒトカラメディアは『「都市」と「地方」の「働く」と「暮らす」をもっとオモシロくする』、『「働く場」と「働き方」からいきいきとした組織と個人を増やす』をミッション／ビジョンに掲げ、オフィス仲介から内装、居抜きまでの一気通貫のオフィス移転ソリューションを提供しています。オフィス移転の価値最大化を狙い、重要な経営判断をオフィス移転のプロとして支援します。
【会社概要】
商号 ： 株式会社ヒトカラメディア HITOKARA MEDIA INC.
代表者 ： 代表取締役 高井 淳一郎
所在地 ： 〒150-0031 東京都渋谷区桜丘町2-9 第1カスヤビル 5F
設立 ： 2013年5月15日
事業内容： オフィス移転サポート事業、空間プランニング、ビルオーナー支援
資本金 ： 3,000,000円
URL ： http://hitokara.co.jp
