中古マンション投資におすすめの会社は？選ぶ際のポイントや購入方法も解説
「中古マンション投資を始めてみたいけど、おすすめ不動産投資会社を知りたい」「中古マンション投資を始める際のポイントを知りたい」と悩んでいませんか？
中古マンション投資は、高額の出費になるため失敗したくありませんよね。
この記事を見ることで、中古マンション投資におすすめの不動産投資会社ごとの特徴がわかるため、ご自身の希望にあった不動産投資会社を選ぶことができます。
中古マンション投資のポイントやメリット、デメリットも解説しているので最後まで読んでみてください。
中古マンションを選ぶ時のポイント
中古マンション投資は、初心者から上級者にもおすすめの投資ですが、初心者の方はどのような中古マンションを選べばいいのかわからないと思います。
初心者の方は、中古マンションを選ぶ際、下記2つのポイントを意識してみてください。
- ワンルームマンションを選ぶ
- 顧客本意な不動産会社を選ぶ
中古マンションを選ぶ際は、ワンルームがおすすめです。
なぜなら、ファミリータイプに比べ占有面積が狭いこともあり、購入価格はもちろん、部屋に付加価値をつけるためのリノベーションも、占有面積が狭いと費用や手間を抑えられるからです。
また、退去時のクリーニング費用も抑えることができます。
東京23区内では、新たなワンルームマンションの建築許可について、一定の建築規制が行われているため、ワンルームの需要があるにもかかわらず供給が規制されていることで、家賃や資産価値を引き上げていっているので、ワンルームの中古マンション投資がおすすめです。
ですが、ワンルームマンションなら全て購入していいわけではありません。
中古マンションは、状態が悪いと購入直後に修繕が必要になる可能性があるため、想定以上に修繕費がかかってしまうことがあります。
なので、物件を購入する際は、建物状態についてしっかりアドバイスをしてくれる不動産会社を選ぶことも重要なポイントです。
内見をしてしっかり見極めたいところですが、初心者には非常に難しいです。
不動産会社を選ぶ際は、ヒアリングをしっかりしてくれるか、リスクやデメリットも教えてくれるか、アフターサービスは充実しているかを基準に選んでみてください。
中古マンション投資のおすすめ不動産会社10選
全国的に知名度が高い大手不動産会社なら安心・安全というわけではないので、会社全体の対応やサービス、実績を重視して選ぶことが重要です。
ここからは、おすすめ不動産会社を紹介していきます。
RENOSY
| 入居率 | 入居率99.5% |
| 費用 | 初期費用10万円程度 月々1.5万円程度 |
| 対応エリア | 東京、横浜、大阪、京都、神戸 |
| 特徴 | AIやアプリを使った効率的な資産運用を実現 |
| 管理代行サービスの有無 | 有 |
| セミナー開催の有無 | 有 |
| 実績 | 売上実績、不動産投資3年連続No.1 |
| 運営会社 | 株式会社GA technologies |
RENOSYは、東京商工リサーチが行った、不動産投資での売上売上実績で3年連続No.1や2020年のGOOD DESIGN AWARD受賞など、実績十分な不動産管理会社です。
入居率は、99.5%と高い水準をキープしており、平均空室期間は26日と空室リスクが低く安定した運用が期待できます。
さらに、RYNOSYを運営しているGA technologiesは、東証グロースに上場している企業なので安心して任せられます。
RENOSYでは、投資不動産を管理するためのアプリ「OWNER by RENOSY」を使って所有物件の管理、運用の全て可能です。
投資資金があまりない方でも、RENOSYなら初期費用10万円程度から不動産投資が始められます。
今なら資料請求後の初回面談で50,000円分のPayPayポイントがもらえるキャンペーンを行なっているので、まずは無料資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
トーシンパートナーズ
| 入居率 | 99.1% |
| 費用 | 月々1万円程度～ |
| 対応エリア | 首都圏 |
| 特徴 | 設立30年以上 |
| 管理代行サービスの有無 | 有 |
| セミナー開催の有無 | 有 |
| 実績 | 供給戸数13,700戸以上 2014年から8年連続グッドデザイン賞受賞 平均利回り約4% |
| 運営会社 | 株式会社トーシンパートナーズ |
トーシンパートナーズは、首都圏を中心に1989年から不動産管理、運用をおこなっており、創業30年以上の投資ノウハウを武器としている老舗不動産会社です。
現在では、270棟以上、13,700戸超えの物件を管理しています。
2013年に開始した「ZOOM」という新ブランドは、2013年から8年連続でグッドデザイン賞を受賞した実績もあり、「機能性」「デザイン性」を兼ね備えたマンションが人気です。
トーシンパートナーズが提供するマンションはデザイン性の高いものが多いため、若い方にも需要があり、入居率は99.1%と高い水準を維持しています。
そんなZOOMの特徴は以下の通りです。
- 女性の一人暮らしでも安心して暮らせること
- 流行を追うのではなく普遍的な美しさを目指すこと
- 本当に使いやすい設備を揃えること、機能美があること
トーシンパートナーズは、月額1万円から不動産投資を始められるため、少ない資金で不動産投資を始めたい人や、デザイン性が高くブランド力のあるマンションに投資したい人におすすめの不動産会社と言えます。
設立30年以上の実績とノウハウを詰め込んだ、スタートブックを無料プレゼントしているのでまずはお問い合わせしてみてはいかがでしょうか。
FJネクスト
| 入居率 | 99.0% |
| 費用 | - |
| 対応エリア | 東京23区、横浜市、川崎市など |
| 特徴 | 創業41年 東証プライム市場に上場 独自ブランド「ガーラマンションシリーズ」展開 |
| 管理代行サービスの有無 | 有 |
| セミナー開催の有無 | 有 |
| 実績 | 2年連続首都圏投資用マンション供給ランキング1位 |
| 運営会社 | 株式会社FJネクスト |
FJネクストは、1980年に設立され創業41年で東証プライムにも上場している不動産投資会社です。
独自ブランドの「ガーラマンション」シリーズを展開し、入居率は99.0%と高い水準で、2年連続首都圏投資用マンション供給ランキング1位を獲得するなど人気のある物件を扱っていると言えます。
都心を中心に展開しているガーラマンションシリーズは高級感があり、デザイン性に優れたマンションになっているため、ワンランク上の洗練された都会のマンションに投資をしたい方におすすめです。
FJネクストは、マンション運用のサポートが充実しており、空室リスクに備えたサブリースシステムでは、空室時には査定賃料の95%を負担してくれるので安心して運用できます。
さらに、初心者編から中級者編まであるセミナーを定期的に開催しているため、自分の知識量に合わせて気軽に参加できるようになっています。
「物件を紹介して欲しい」「セミナーに行きたいけど時間が合わない」という方向けにFJ個別相談会も開催しています。
セミナーに参加することで、知識が身につくだけでなくおすすめの非公開物件や築浅の中古物件の情報が手に入るので、まずは気軽にお申し込みしてみてはいかがでしょうか。
グローバル・リンク・マネジメント
| 入居率 | 99.47% |
| 費用 | - |
| 対応エリア | 東京都心 |
| 特徴 | 医師向け不動産投資サービスを提供 |
| 管理代行サービスの有無 | 有 |
| セミナー開催の有無 | 有 |
| 実績 | 紹介、リピート率71.3% 総管理戸数 |
| 運営会社 | 株式会社グローバル・リンク・マネジメント |
グローバル・リンク・マネジメントは、開発、不動産販売、管理を一社でおこなっている不動産投資会社です。
なので、販売後の入居者の募集、クレーム処理、家賃精算など手間のかかる管理業務を任せることができるため、グローバル・リンク・マネジメントを通して不動産投資を始めた人の72％が会社員、公務員になっています。
首都圏に特化した自社開発のマンションを提供しており、99.47%という高い入居率を誇ります。
さらに、2019年の実績では、71.3%が紹介、リピートによる購入になっていることから、グローバル・リンク・マネジメントの物件の素晴らしさが伝わると思います。
その理由として、グローバル・リンク・マネジメントは、東京の「3チカ」にこだわっています。3チカというのは、駅から近い、都心から近い、地価が高いという意味です。
駅から徒歩10分以内、主要駅から30分以内といったアクセスを考慮し、需要の高い物件を取り扱っていることも紹介、リピート率が高い理由です。
サブリース契約では、多くの場合2年に一回の頻度で家賃の見直しがされますが、グローバル・リンク・マネジメントは7年更新で、更新の際にも家賃の下落幅5％という下限が設けられているため、35年ローンを組んだとしても4回しか更新がないので、安定した家賃収入を見込むことができます。
医師向けの「ドクターコンシェルジュ」というサービスがあり、医師向けの不動産投資を提供しているのも特徴です。
「0からはじめる不動産投資セミナー」というコンセプトで、無料セミナーを定期的に開催しているため、東京都心に投資をしたい方や、不動産投資を考えている医師の方は、まずは無料セミナーに申し込んでみてはいかがでしょうか。
日本財託
| 入居率 | 99.28%※販売分入居率 |
| 費用 | 管理費用3,300円(税込) |
| 対応エリア | 都内23区を中心とする横浜、川崎エリア |
| 特徴 | 販売から管理、運営を一貫しておこなっている 仲介手数料0円 500件以上のメディアに取り上げられている |
| 管理代行サービスの有無 | 有 |
| セミナー開催の有無 | 有 |
| 実績 | 管理戸数25,742戸 オーナー数9,040名 |
| 運営会社 | 株式会社日本在宅 |
日本財託は、1990年に設立された中古マンションの販売から管理、運営までの一貫したサービスを提供している不動産投資会社です。
管理戸数25,742戸、オーナー数9,040名、販売している物件の入居率は99.28%という実績を誇っています。
一般的には不動産を仲介で購入する場合は仲介手数料がかかってしまいますが、日本在託は仲介手数料0円となっています。通常なら2,000万円の物件を購入した場合、約70万円の仲介手数料がかかってしまうので非常に少ない資金で不動産投資を始めることができます。
仲介手数料無料にもかかわらず都内5,000社の賃貸仲介会社に最新の情報を配信しているので、スピーディな入居者募集が可能です。
さらに入居者を早期に決める支援体制として「内装7日間完了ルール」という独自ルールがあり、早期の内見を実現しています。
また、メディアでも多く取り上げられており、今まで500件以上の紹介実績があるため安心して利用できます。
日本財託の無料セミナーでは、不動産投資で経済的自由を実現したオーナー自らが実践して成功したノウハウを語る不動産投資セミナーを実施しており、普通のサラーリーマンが1からはじめて経済的自由を目指せる不動産投資の成功法をリスクや購入後の経費まで、初心者にもわかりやすく伝えてくれます。
無料個別相談会をおこなっているので、まずは無料でお申し込みしてみてはいかがでしょうか。
プロパティエージェント
| 入居率 | 99.5% |
| 費用 | 自己資金10万円～ 1口1万円から始められる不動産投資型クラウドファウンディングサービスRimple |
| 対応エリア | 東京23区エリア都心を中心 |
| 特徴 | 東京証券取引所プライム市場に上場 FreeiD顔認証システム導入 |
| 管理代行サービスの有無 | 有 |
| セミナー開催の有無 | 有 |
| 実績 | 3年連続顧客満足度業界No.1 2017年度利回り4%以上 |
| 運営会社 | プロパティエージェント株式会社 |
プロパティエージェントは、2004年に設立された東証プライムに上場している中古物件から新築物件を扱っている不動産投資会社です。
物件の販売だけでなく、管理、物件運用の再プランニング、売却まで一貫しておこなっているため、3年連続顧客満足度業界No.1に選ばれていることや、入居率99.5%と高い水準になっていることから、安心して任せられます。
サブリース契約では、保証賃料価格の下落率は9年連続0%なので、初心者でも安定した運用が可能です。
自己資金10万円から購入できる物件の紹介をしているので、不動産投資資金が少ないかもと悩んでいる方にもおすすめです。
また、Rimple(リンプル)という不動産投資型クラウドファンディング事業も展開しており、資金が少なくて不動産投資ができない方も1万円から不動産投資を行えるのも魅力の一つで、複数人のオーナーで資金を出し合い分配金を受け取ることができます。
プロパティエージェントではセミナーを毎日開催しており、セミナー参加者の満足度は98.0%と高く、セミナー参加者全員に書籍と想定シミュレーションをプレゼントしています。
不動産セミナーに参加している約6割の方が、初めて不動産投資のセミナーに参加された方なので、気軽にお申し込みしてみてはいかがでしょうか。
武蔵コーポレーション
| 入居率 | 97.18% |
| 費用 | - |
| 対応エリア | 首都圏エリア |
| 特徴 | 利回り8%以上 富裕層を対象とした資産形成 |
| 管理代行サービスの有無 | 有 |
| セミナー開催の有無 | 有 |
| 実績 | 2,494棟販売 買取、再生棟数全国No.1 |
| 運営会社 | 武蔵コーポレーション株式会社 |
武蔵コーポレーションは、年収2,000万円以上もしくは、金融資産3,000万円以上の方をターゲットとした富裕層向けの不動産投資会社です。
首都圏エリアの物件に特化し、新築だけでなく、中古のアパートやマンションも取り扱っており、買取、再生棟数は全国No.1の実績があります。
物件を売って終わりではなく、平均入居率96%以上を実現する管理と、豊富な実績を持つ売却サポートで長期的な信頼関係を築いていくので安心して任せられます。
また、社員に販売ノルマやインセンティブがないので、無理に売ろうとせず投資家にとって最善の選択ができるような仕組みを作っています。
不動産を購入するほとんどの場合は、金融機関に借入が必要です。
過去の取引実績により、複数の金融機関とルートを持っているため、資金調達を得意分野としているので、金融機関との面倒な交渉をご自身でする必要がありません。
武蔵コーポレーションでは、社員自身が不動産投資を経験、成功している方がサポートしてくれるので、首都圏エリアで年収2,000万円以上もしくは、金融資産3,000万円以上の方は一度無料セミナーを予約してみてはいかがでしょうか。
シノケン
| 入居率 | 99.0% |
| 費用 | - |
| 対応エリア | 東京、福岡、名古屋、大阪、仙台、札幌 |
| 特徴 | デザイナーがオリジナルにプランニング、設計 |
| 管理代行サービスの有無 | 有 |
| セミナー開催の有無 | 有 |
| 実績 | 7年連続賃貸住宅に強い建設会社ランキングNo.1 |
| 運営会社 | 株式会社シノケンプロデュース |
シノケンは、販売から賃貸管理までおこなっている不動産投資会社です。
アパート経営といえばシノケンというほど、知名度は高く、販売棟数は5,000棟にもなるにもかかわらず、入居率は99%と高めになっていることからその人気がうかがえます。
シノケンは、全国主要都市の地元、大手不動産会社と連携し、市場に出ない好条件物件を紹介しています。例えば駅徒歩10分圏内に絞るのはもちろん、通勤の利便性や生活環境に配慮した物件を紹介しているのも入居率が高い要因と言えます。
もう一つの理由として、シノケンのアパートは、デザイナーがオリジナルにプランニング、設計しているため、2013年にはグッドデザイン賞を受賞しています。
さらに保証制度が充実しており、全室の契約が決まるまで家賃を100％保証しており、サブリースとは別で6カ月分の家賃滞納保証プランがついているため、アパート経営初心者でも安心して始められます。
失敗しないための不動産投資セミナーを毎日おこなっており、参加者全員にweb限定スペシャルムービーとノウハウ資料を無料でプレゼントしてくれます。
人気講師を独り占めできる個別相談会もおこなっているので、シノケンが気になる方は、無料セミナーにお申し込みしてみてはいかがでしょうか。
エイマックス
| 入居率 | 99.2% |
| 費用 | - |
| 対応エリア | 東京23区 |
| 特徴 | 毎月2,000件以上の物件情報の中から数十件を厳選 |
| 管理代行サービスの有無 | 有 |
| セミナー開催の有無 | 有 |
| 実績 | 6年連続不動産取引実績日本No.1 |
| 運営会社 | 株式会社エイマックス |
エイマックスは、東京23区から厳選した中古収益物件の販売から管理まで行う不動産投資会社で、6年連続日本一選ばれた実績のある、不動産コンサルタントとして金融機関にも認定された代表取締役天田浩平氏が2020年2月に創業してまもない不動産投資会社です。
そのため、毎月2,000件以上の表に出ない物件情報の中から、立地条件、建物の管理の状況、賃料相場、駅ごとの人口増加率、物件の資産価値など、厳格な基準を満たす厳選した数十件だけを在庫として取り揃えています。
東京23区内から厳選することで、人口の流入と賃貸需要が高いため、家賃の下落や空室を最小限に抑えられ安定した不動産投資が可能です。
マンション購入後の管理委託手数料が1室あたり2,200円(税込)と安価に設定されているにもかかわらず、保証内容も厚く、査定家賃の80％保証や設備交換、内装工事費負担(物件購入後3年間は何度でも無料)になっているため、中古物件で気になる修繕リスクをできるだけ抑えられます。
無料セミナーでは、自ら80室以上の不動産に投資し、800人以上2,500戸以上のマンション購入に携わってきた経験から、机上の空論一切なしの本質的な情報を聞くことができます。
マンツーマンで、投資の専門家にたっぷり質問したい方や、物件のシミュレーションが見たい方もじっくり相談ができる個別セミナーや個人相談もおこなっています。
年収500万円以上限定の不動産セミナーもおこなっており、参加者全員に書籍のプレゼントもあるので、気軽に申し込んでみてはいかがでしょうか。
利回り不動産
| 入居率 | - |
| 費用 | 1万円～ |
| 対応エリア | - |
| 特徴 | クラウドファンディング型の不動産投資 |
| 管理代行サービスの有無 | - |
| セミナー開催の有無 | - |
| 実績 | 複数のホテルや商業ビルの開発、販売 |
| 運営会社 | 株式会社ワイズホールディングス |
利回り不動産は、株式会社ワイズホールディングスが運営するクラウドファンディング型の不動産投資サービスです。
運営会社の株式会社ワイズホールディングスは、複数のホテルや商業施設、オフィスビルなどを建築、販売し比較的大規模な不動産開発業務をおこなっています。
クラウドファンディング型の不動産投資の特徴として、1万円からローンなしで不動産投資が始めることができ、投資した不動産の賃貸管理や運用の手間がかかりません。
また、運用利回りは5.5%～8.0%と比較的高いファンドを提供します。
もし、不動産の運用中の市況の変化や運用状況による損失が出た場合、利回り不動産が損失を負担する優先劣後出資を採用しているため投資家は損失が出にくくなっています。
独自通貨の「ワイズコイン」も特徴の一つです。
ワイズコインとは、1コイン1円相当で利用可能になっており、貯まったポイントはクラウドファンディングへの投資もしくは、アマゾンギフト券への交換が可能です。
新規会員登録した方は、2,000ワイズコインがもらえるキャンペーンをおこなっているので、気になる方はぜひ会員登録をしてみてはいかがでしょうか。
中古マンション投資がおすすめな理由
ここからは、マンション投資といっても、新築や中古、一棟がある中でなぜ中古マンション投資がおすすめなのか解説していきます。
中古マンション投資の中でもおすすめなのが、都心の中古マンションです。
では、なぜ都心の中古マンションがおすすめなのでしょうか。
都心マンションの需要が安定しているから
東京は、今後も人口が集中すると予想されているため、賃貸需要が見込みやすいといえます。
東京都政策企画局が出した調査(2060年までの東京の人口推移-東京都政策企画局)によると、2025年のピークまで人口が増え続けると予想されています。
需要が安定していることから、流動性が高く売却しやすいというメリットもあります。
東京都心の新築マンションであれば、新築プレミアムがつくので、数千万円する物件がほとんどで億を超える物件も存在し、購入する場合かなりの自己資金が必要になっていきます。
新築プレミアムというのは、新築販売時にかかる広告費やモデルルームの費用、人件費、新築時に付与されるアフターサービスの費用のことです。
中古区分マンションであれば、築10年未満で2,000万円から3,000万円で購入できるので、購入価格がかなり抑えられます。
購入価格が安いと言うことは、利回りがいいということです。
以上のことから、新築マンションにこだわりがなければ、中古マンション投資がおすすめな理由です。
中古マンション投資がおすすめなのはどんな人？
ここからは、中古マンション投資がおすすめな人について解説していきます。
結論から言うと、中古マンション投資は初心者から上級者におすすめの投資と言えます。
なぜ初心者におすすめなのか、なぜ上級者におすすめなのかをそれぞれ解説していきます。
初心者
結論から言うと、中古区分マンションは利回りが良く、入居率がわかるため不安要素が少ないからです。
なぜなら、中古区分マンションは、新築に比べ購入価格がかなり抑えられるため、少ない自己資金でも条件によっては、融資を受け不動産投資を始めることができます。
なので、中古マンション投資は、新築に比べ高い利回りが期待できます。
利回りとは、投資用不動産の運用で得られる年間見込み収益のことで、高ければ高いほど収益を得られます。
中古マンションを購入する場合、購入する物件の状態や入居率などの実際のデータをみてから購入することができるため、ある程度予想がつきやすい特徴があります。
また、入居者がそのまま住んでいることもあり、購入後に引き継ぐということになるので、新たに入居者を募集する必要がなく、すぐに家賃収入を得られるため不動産投資初心者にとっては大きなメリットになります。
上級者
中古マンションの価格は安くなっており、築25年以上のマンションの価格は2,000万円と購入しやすい価格帯になっているが、築年数が古い物件は需要が少なくなっています。
そのため、上級者は、リノベーションをし付加付加価値をつけることで相場より高い家賃設定ができるため利回りがよくなります。
リノベーションとは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、住まいの機能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めることを言います。
また、リノベーションで補助金が出る自治体もあるため、リノベーションを行う際は、物件の所在地を管轄する自治体に確認してみてください。
価格の安い物件をリノベーションすることで、利回りをあがるためキャッシュフローが出ているという実績を積み重ねることができるため、金融機関から借入をする時に役立ちます。
中古マンションの購入方法
ここからは、中古マンションの購入の流れと資金計画について解説します。
まず、中古マンションを購入する流れは下記の通りになります。
- 物件選び
- 資金計画
- 購入を決断、申し込み
- ローン申し込みと仮審査
- 売買契約の締結
- ローンの本契約、購入代金の決済
- 物件の引き渡し
まずは、物件選びと並行して進めておきたいのが資金計画です。
中古マンションを購入する際は、諸経費として6%～9%がかかると言われているので、頭に入れておいてください。
また、中古マンションの場合、思わぬ修繕費がかかる可能性があるので、物件選びは慎重におこなってください。
物件選びと資金計画に関しては、投資初心者の方は難しいので、不動産投資のプロである不動産投資会社に相談することをおすすめします。
不動産投資会社に相談し、好みの物件が見つかったら購入を決断し申し込みをします。
現金一括で購入するということもできますが、ローンを利用することでレバレッジ効果を活かせるためおすすめです。
ご自身の資金にもよりますが、レバレッジを活かすことで、不動産投資の規模を大きくしていきたい方は、たくさんの中古マンションに投資することも可能になります。
ただし、返済計画は無理のないように設定してください。
返済計画が狂ってしまった時に、苦しくなってしまうリスクがあることを忘れないようにしてください。
ローンの申し込みと審査に通ったあとは、物件の引き渡しになるため、これであなたも不動産投資のオーナーです。
中古マンション投資のメリット
中古マンション投資には、様々なメリットがありますが、ここでは下記4つのメリットについて解説していきます。
- 物件価格が安い
- 利回りがいい
- 収入の予想が立てやすい
- 購入してすぐ家賃が入る
物件価格が安い
中古マンションは、基本的に同じ立地、似た間取りであれば新築マンションよりも安く購入できます。
なぜなら、新築マンションには、建築費以外にも設計費用や広告費用、モデルルームの制作費用が上乗せされた新築プレミアムというものがついてきますが、中古物件の場合新築プレミアムの費用がかかってこないため購入価格が安く設定されているからです。
そのため、少ない自己資金で始めることができます。
また、築26年目以降はマンションの価値の下落が止まるため(REINS TOPIC調べ)、築古の物件であればそれ以上の値崩れがおこりにくいのもメリットの一つです。
ただし、中古マンションを購入する際は、購入価格の3％分の仲介手数料がかかるので注意が必要です。
利回りがいい
利回りは、表面利回りの場合、年間の家賃収入÷物件価格で計算します。
先ほど解説したとおり、中古物件は新築物件位比べて、分母となる物件価格がやすいため、利回りがいいのが特徴です。
比較的築年数の経っていない中古マンションであれば、家賃設定を高めに設定可能です。
築古物件の場合も、リノベーションをすることで付加価値をだせるため、高利回りを狙えます。
そのため、キャッシュフローを多く生み出すことができるので、予想外の出費や次の物件への購入資金が早く貯まるというメリットがあります。
ですが、築古で物件価格が安すぎる場合、購入した後に思わぬ修繕費がかかる可能性があるので注意が必要です。
収入の予想が立てやすい
中古マンションは、新築マンションに比べて収入の予想が立てやすくなっています。
なぜなら、中古マンションは購入する前に、過去の入居率や購入する物件の状態が見れるため、今後の収入の予想が立てやすいからです。
また、中古マンションは、築年数が26年を超えてくると物件の価格減少がなくなり、横ばいになることから、売却による出口戦略も立てやすくなっています。
新築マンションの場合、一度住んでしまうと、大幅に価格が下がってしまうというデメリットがあります。
なので、中古マンションを購入する際は、販売だけでなく管理、運営、出口戦略までしっかりおこなってくれる不動産投資会社を選ぶことをおすすめします。
収入の予想がしやすいということは、今後の不動産投資の計画が立てやすく投資が失敗するリスクを減らすことができます。
購入してすぐ家賃が入る
中古マンションを購入する場合、購入してすぐに家賃が手に入ることもあります。
入居者が既にいる状態で購入すると、オーナーチェンジという形で、入居者がついたままの状態で購入できるため、中古マンション購入後すぐに家賃収入を得ることが可能です。
現在住んでいる入居者のデータもあるため、家賃滞納リスクも軽減できます。
中古マンションであれば、特に入居者募集に費用や手間がかかってしまうので、入居募集に強い不動産投資会社を選ぶことも重要です。
中古マンションを購入したが、入居者が決まらずローンだけ支払っている状態にならないように、不動産管理会社の入居率を目安に選んでみてください。
誤った不動産管理会社を選択すると、長期的に大きな損をしてしまいます。
中古マンション投資のデメリット
ここからは、中古マンションの下記2つのデメリットを解説していきます。
- 修繕費がかかる
- 資産価値が低い
修繕費がかかる
中古マンションを購入する場合、思わぬ修繕費がかかることがあります。
築年数にもよりますが、設備も古くなってくると経年劣化により故障する可能性があり、例えばエアコンの故障やトイレや浴室などの水漏れが考えられます。
また、地震や台風などによって建物が壊れる可能性があります。
特に中古マンションの場合、新耐震基準を満たしていない場合は、特に注意が必要になるため物件選びの際は耐震基準も見るようにしてください。
設備トラブルが心配な方は、設備の修理、交換もカバーしている管理プランのある不動産投資会社を選んでください。
資産価値が低い
中古マンションは資産価値が低い点もデメリットになります。
資産価値が低いと、売却したい時に損失が出てしまい赤字になってしまう可能性があります。
そのため、資産価値が下がりにくい物件選びが重要になってきます。
マンションの価値を決める要素は、立地条件、築年数、住み心地とたくさんありますが、もっとも重要なのが立地です。
人気のあるエリアを選ぶことで、地価の上昇により購入時よりも売却価格が上回り、リセールバリューを期待することもできます。
反対に人気のないエリアを選んでしまうと、資産価値が下がってしまい売却時に買い手がつかないこともあります。
中古マンション投資の失敗例
ここからは、下記2つの中古マンション投資の失敗例と失敗しないための対策を紹介します。
- 想定以上に修繕費がかかってしまった
- 空室が埋まらない
- 失敗しないために
想定以上に修繕費がかかってしまった
中古マンションは、経年劣化により設備が壊れてしまった場合、修理屋交換に想定以上の費用がかかってしまうこともあります。
また、入居者が出た際のクリーニング代などもかかってきます。
購入前に、物件の修繕費の積立状況や大規模修繕の履歴などをしっかりチェックしておいてください。
また、地震によって壊れてしまうリスクもあるので、購入する物件が1981年に制定された新耐震基準に対応しているかもチェックする項目です。
中古マンションを購入する際は、管理会社に丸投げして維持費は手数料だけと甘く考えず、新築マンションに比べて老朽化リスクがあることを想定した資金計画が大切です。
空室が埋まらない
中古マンションを購入したのはいいが、空室が埋まらないことがあります。
空室が埋まらないとローンの返済や経費、修繕費用に追われることになり自己資金をあてる必要が出てきます。
想定利回りだけをみて購入して失敗することがよくあります。
中古マンションを購入する際は、コンビニやスーパー等の商業施設があるか、風俗店やパチンコ屋等の嫌悪施設はないかをチェックし、入居率の高い立地にある物件を選ぶようにしてください。
もしくはサブリース契約を利用するのも手です。保証賃料価格の下落率が9年連続0％の不動産投資会社や、7年更新の不動産投資会社もあるため、サブリースを売りにしている不動産投資会社を選んでください。
また、リノベーションをし、物件の付加価値をつけ魅力的な部屋にすることで空室を防ぐこともできます。
失敗しないために
中古マンション投資で失敗しないためには、購入する物件の立地や、周囲の環境、耐震基準、マンションの管理状況、建物の築年数、リノベーションの自由度を確認する必要があります。
立地は、賃貸需要がある地域の物件かどうかが重要です。
東京都内や3大都市圏と言われる首都圏、中京圏、近畿圏の中心部、もしくは、学生や単身者にニーズがあるエリアを選ぶことで入居者が入る可能性があがります。
ですが、臨海地域は埋立地も多く、地盤が弱いので地震には注意が必要になります。
購入する物件の耐震基準を確認すると同時に地震被害が出にくいエリアを選ぶことも重要です。
また、コンビニやスーパー等が近くにあるか、風俗店等の嫌悪施設が近くにないかも入居者が入る要因になります。
マンションの共用部や外観等の手入れがしっかり行われているかも確認してください。
しっかり手入れされている場合は、マンション管理組合がしっかり機能している物件なので、マンション自体の資産価値を維持することにつながります。
また、共用部に防犯カメラやオートロックなどがついているとセキュリティ面で安心なので、女性に人気があります。
宅配ボックスやインターネット無料等の設備も賃貸需要が高くなります。
築年数が経過するほど価格が下がるのが一般的ですが、リノベーションをすることで賃貸需要や資産価値を高めることができます。
物件によっては、希望通りの工事ができない可能性があるため、リノベーションの自由度は確認しておきましょう。
中古マンション投資は節税になる？
中古マンション投資は、所得税、住民税、相続税の節税効果があります。
ここからは、下記4つの項目について解説していきます。
- 節税対策になる仕組み
- 節税効果が高いのは中古？新築？
- 減価償却の計算方法
- 減価償却シミュレーション
節税対策になる仕組み
中古マンション投資が節税対策になる仕組みは、投資をする建物自体が減価償却資産になるからです。
所得税、住民税で節税ができる仕組みは、減価償却費を経費として差し引くことで、給与所得の利益が減るため、税金が低くなるという仕組みになっています。
減価償却とは、建物や車両などの固定資産の帳簿上の価値を減らしていく会計処理です。減価償却によって計上される費用を減価償却費と呼びます。
簡単にいうと、購入費用が大きく長く使えるものは、耐用年数に分けて費用計上していくということです。
耐用年数は、構造によって違うので下記の表を参考にしてください。
構造ごとの法定耐用年数(住宅用)
| 構造 | 耐用年数 |
| 木造、合成樹脂造のもの | 22年 |
| 木骨モルタル造のもの | 20年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| れんが造、石造、ブロック造 | 38年 |
| 金属造(4mmを超えるもの) | 38年 |
参照：国税庁|主な減価償却資産の耐用年数（建物／建物附属設備）
節税効果が高いのは中古？新築？
節税効果が高いのは、新築マンションです。
なぜなら、購入金額が高いので支払うべき各種諸費用なども経費として計上できるからです。
さらに、最も節税に効果を発揮する減価償却費を構造ごとの耐用年数期間経費計上できるため、新築は中古に比べ償却期間が長い分、経費として計上できる期間も長くなります。
ですが、中古マンションは相続税対策になります。
なぜなら、現金を不動産に変えることで、財産としての評価額が下がり、相続税を下げることができるからです。
相続税は、相続財産の評価額から基礎控除を引き、税率をかけて計算します。
そのため、評価額が低いほど、相続税が少なくなるため、節税対策になるということです。
賃貸にしている場合は、さらに評価額は下がります。
減価償却の計算方法
減価償却の計算方法には定額法と定率法の2種類があるためそれぞれ解説していきます。
取得価額×定額法償却率(耐用年数に応じて定められた定額法の償却率)
法定耐用年数を用いて計上する方法が定額法になります。
次に定率法による計算式を解説していきます。
投資を開始してから償却した金額を考慮した上で計算する方法が定率法です。
(取得価額-これまでに償却した金額)×定率法償却率
減価償却シミュレーション
では、具体的な減価償却シミュレーションをしていき解説していきます。
取得価額100万円、耐用年数10年の減価償却資産についての償却費の計算
| 定額法 | 定率法 | |
| 耐用年数 | 10年 | 10年 |
| 償却率 | 0.100 | 0.200 |
| 改定償却率 | - | 0.250 |
| 保証率 | - | 0.06552 |
| 償却保証額 | - | 65,520円 (=1,000,000×0.06552) |
| 1年目の償却費の額 | 100,000円 (=1,000,000×0.100) | 200,000円 (=1,000,000×0.200) |
| 2年目～6年目の償却費の額 | 100,000円 (=1,000,000×0.100) | (1,000,000-前年までの償却費の合計額)×0.200 |
| 7年目の償却費の額 | 100,000円 (=1,000,000×0.100) | 65,536円 (=改定取得価額 262,144円 ×0.250) |
| 8、9年目の償却費の額 | 100,000円 (=1,000,000×0.100) | 65,536円 改定取得価額×0.250 【計算上の注意点】 (1) 調整前償却額の計算 (1,000,000-前年までの償却費の合計額)×0.200=52,429 (2) 調整前償却額52,429円が償却保証額65,520円に満たないので、改定取得価額(注)に改定償却率を乗じて償却費の額を計算します。 (注) 改定取得価額は(1,000,000-前年までの償却費の合計額)です。 |
| 10年目の償却費の額 | 99,999円 期首帳簿価額-1円 <1,000,000×0.100 | 65,535円 期首帳簿価額-1円<改定取得価額×0.250 |
参照：国税庁|No.2106 定額法と定率法による減価償却(平成19年4月1日以後に取得する場合)
あまりよくわからないと思うので、以下の条件のマンションについて具体的に計算していきたいと思います。
(例)物件情報鉄筋コンクリート造のマンション
| 建物の取得額 | 2,000万円 |
| 建物の法定耐用年数 | 47年 |
| 建物の経過年月 | 10年 |
| 残りの法定耐用年数 | 37年 |
| 見積耐用年数 | 37年＋(10年×20%)=39年 |
上記の条件から2,000万円÷39年=51.3万円が減価償却費になります。
まとめ
不動産投資は、高額な投資になるためご自身で知識をつけた上で、不動産投資会社を選んでください。
どの不動産投資会社も無料セミナーをおこなっているので、実際にセミナーに行ってみて決めることをおすすめします。
行った結果、実際に不動産投資を行わなくても、情報収集やご自身の勉強になります。
不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンと言われる投資商品なので、しっかりとした対策と勉強をしておけばリスクを減らして資産運用できます。
中古マンション投資に関するQ&A
不動産投資の「利回り」とは？
利回りとは、初期費用に対する利益率のことで、数字が高い方が利益が高くなっています。
不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」があり、表面利回りの計算方法は、以下の通りです。
利回り=年間収入÷物件の購入価格×100
次に実質利回りというのは、表面利回りの計算式に加え諸費用を加えて計算したものになります。
中古マンション投資で儲かる仕組みは？
中古マンション投資で儲かる仕組みは、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」のどちらか、もしくは両方で儲かる仕組みになっています。
不動産投資におけるインカムゲインとは、家賃収入による利益のことをいいます。
一方キャピタルゲインは、購入した中古マンションを購入時よりも高値で売却できた場合に得られる売買差益のことです。