C&W、2022年Q4の米国マンハッタンオフィス市況・空室率が過去最高の22.2％に
PRワイヤー 2023年02月03日 10:00:00
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経済：オフィスワーカー数は2020年のピーク時に徐々に接近ニューヨーク市経済は成長を継続
ニューヨーク市の雇用者数は、10月と11月で7,000人増加して約460万人となり、2022年第4四半期も順調な伸びを継続した。プロフェッショナルサービス産業では14,700人回復して、同業界では過去最高となる804,100人となった。教育・ヘルスケア業界では33,800人増加し、娯楽・接客サービス産業においては77,700人増加した。オフィスワーカー数は18,400人増加して150万人を超え、前回のピークである2019年12月を上回った。2022年第1四半期のニューヨーク市の総雇用者数は、5月に前年比304,600人増加して合計約450万人に達し、2020年3月以来最高水準となった。雇用者数は、過去12か月間で、娯楽・接客サービス産業において124,500人増加したことにより、民間部門では353,400人の増加となった。金融サービス産業における雇用は過去4か月間で着実に増加し、5月には468,900人となった一方、情報産業における雇用は史上最高の235,900人に到達した。オフィスワーカー数は約150万人に到達。ピークである2020年2月の水準を6,500人下回るに過ぎない。
需給：成約面積は前2四半期平均を追随大規模物件の取引不足により年末のリーシングは減速
ニューヨーク市の労働市場は改善したにもかかわらず、マンハッタンでは第4四半期に10万平方フィート(sf)超の大型取引が行われず、リーシング活動は勢いを失い、新規成約面積は過去6四半期で最低の410万sfに下落した。11月と12月の新規成約面積は各130万sfと、年間を通じても最低を記録。2022年の月平均である200万sfと比較しても顕著な下落となった。年間新規成約面積は前年比30.5%増加して約2,430万sfに達したものの、2017年～2019年の平均である3,370万sfは大きく下回った。業種別にみると、金融サービス業の床需要は2022年を通して最も強く、10,000sf以上の新規成約のうち40.1%を占め、次ぐTAMI（テクノロジー、広告、メディア、情報サービス）部門でも18.2%だった。契約更新面積は、12月にNews社とFox社が1211 Avenue of the Americasで合計約120万sfを契約更新したことにより、2022年間合計650万sf と力強い数字で終え、2021年間合計の520万sfを上回った。
10万sf超の空室物件が12物件マーケットに追加されたことにより、マンハッタン全体の空室面積は前期比2.5%増加、過去最大の921万sfとなった。12物件のうち7物件は、サブリース（転貸）形式の空室を含むものだった。空室面積の増加によりマンハッタン全体の空室率は第4四半期に40ベーシスポイント(bps)上昇して過去最高の22.2%となった。サブリース形式の空室面積は年間を通して比較的安定していたが、第4四半期は130万sfと大幅に増加し、合計2,230万sfとなった。直接賃貸による空室面積は、66 Hudson Boulevardと341 Ninth Avenueで新規竣工があったことを一因として、前期比1.4%増加し6,980万sfとなった。
第2四半期の新規成約面積は590万平方フィート(sf)と、前の2四半期平均である730万sfを下回った。新規開設および増床による10万sf超の成約は6件と、第1四半期の11件を下回った。10万sf超の大型成約のうち、金融サービス産業によるものが約75.0%を占め、法律サービス産業によるものが25.0%を占めた。年初からの成約面積は1,310万sfを記録し、1年前の590万sfより増加した。第2四半期における25,000sf超の新規成約は全体の8.6%を占め、第1四半期の11.9%から下落した。契約更新面積は、Tiffany &Company社が200 Fifth Avenueにて287,393sfを更新、Tory Burch 社が601 Lexington Avenueにて130,000sfを更新したことにより、前年比10.5%増加し約280万sfとなった。
マンハッタン全体の空室は第2四半期に2.8%増加し8,840万sfとなった。これは、50 Hudson Yards、1245 Broadwayおよび124 East 14th Streetの3物件が竣工し、計100万sf以上の空室が供給されたことが一因となっている。結果、全体の空室率は前四半期比40ベーシスポイント(bps)上昇、1年前の18.3%からも上昇し21.5%となった。サブリース（転貸）形式の空室面積は、30 Hudson YardsにてWarner Media社の旧拠点452,869sfがマーケットに供給されたことで、第2四半期は前期比0.8%と微増し2,070万sfとなった。2022年上半期のネットアブソープション（吸収需要）はマイナス120万sfだが、グレードAオフィスのネット・アブソープションは、2020年第1四半期以来初のプラスに転じ、プラス199,159sfだった。
賃料：新築オフィスビルの安定供給により、募集賃料は上昇オフィスの新規竣工により募集賃料は上昇
マンハッタンにおけるオフィスビル全体の募集賃料は、第4四半期に平方フィート当たりの単価(psf)が前期比$0.74上昇して$71.62psfとなり、グレードAオフィスの募集賃料は同$0.80psf上昇し$78.72psfとなった。ミッドタウンの募集賃料は、主に66 Hudson Boulevardで100万sf超の空室供給があったことにより、前期比$0.99上昇して$76.25psfとなり、グレードAオフィスの募集賃料は同$1.34psf上昇し$82.93psfとなった。ミッドタウン・サウスのオール・グレードの募集賃料は、341 Ninth Avenueでの物件竣工と770 Broadwayでの高賃料のオフィス供給を反映して、前期比$2.88psf上昇して$76.70psfとなり、グレードAオフィスの募集賃料は同$1.32psf上昇し$95.23psfとなった。ダウンタウンのオール・グレードの募集賃料は前期比$0.22psf減少して$55.87psfとなり、グレードAオフィスの募集賃料は同$0.35psf減少して$58.98psfとなった。
マンハッタンにおけるオフィスビル全体の募集賃料は、第2四半期に平方フィート当たりの単価(psf)が前期比$0.92上昇して$71.64psfとなり、グレードAオフィスの募集賃料は同$1.55psf上昇し$79.09psfとなった。ミッドタウンの募集賃料は、グレードAオフィスの募集賃料が前期比$2.01psf上昇し$83.52psfとなったことにより、全体では同$1.39psf上昇し$76.84psfとなった。これは新規供給された50 Hudson Yardsの２区画合計630,572sfによるものであり、Penn Stationの募集賃料は史上最高の$108.00psfに押し上げられた。ミッドタウン・サウスの募集賃料は、1245 Broadwayの竣工により前期比$0.35psf上昇して$71.69psfとなった。ダウンタウンの募集賃料は前期比$0.38psf減の$56.80psfとなり、1年前の$60.13psfから下落した。
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