非居住者が日本の不動産を買ったら20日以内。国籍ではなく住まいで決まります
日本の不動産を外国籍の人が買えるのかという質問には、手続きの側から答えるのが早道です。国の制度が見ているのは、買う人の国籍そのものではなく、外為法上の居住性と、土地がどこにあるかだからです。買った後に出す報告と、買う前に出す届出を順に見ていきます。
手続きを分けるのは居住者か非居住者か
外国為替及び外国貿易法（外為法）は、人を居住者と非居住者に分けています。財務省の案内によれば、居住者とは日本国内に住所または居所を持つ個人と、日本国内に主たる事務所を持つ法人その他の団体で、外国法人の日本国内にある支店なども含みます。非居住者はそれ以外の個人と法人その他の団体です。
分かれ目は国籍そのものではありません。ただし、外国人は原則として非居住者と取り扱われ、日本国内の事務所に勤務する人や、入国後6か月以上経過した人は居住者として取り扱われます。日本国籍の人でも、外国勤務のため出国して滞在している人や、2年以上外国に滞在する目的で出国して滞在している人などは、非居住者として取り扱われます。
取得したら20日以内に出す報告書
非居住者が日本にある不動産や、賃借権、借地権といった不動産に関する権利を取得したときは、報告不要となるケースを除き、「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」を取得後20日以内に、日本銀行を経由して財務大臣へ提出します。報告が必要な場合、金額や面積の大小は問いません。20日目にあたる日が日本銀行の営業日以外なら、その翌営業日までとなります。作成と提出は本人のほか、居住者である代理人が行うこともできます。
ここは2026年4月に変わった点があります。財務省の案内は、取得日が令和8年3月31日以前は投資目的などで取得したものが報告の対象だったのに対し、令和8年4月1日以降は、報告不要となるケースを除き、目的を問わず対象になるとしています。
場所で決まるもう一つの届出
重要土地等調査法は、防衛関係施設などの重要施設の周辺や国境離島等のうち、機能を阻害する行為を特に防ぐ必要がある区域を注視区域として指定します。そのなかで機能が特に重要な区域などは、特別注視区域に指定されます。
内閣府の案内によれば、届出の対象になるのは特別注視区域にある一定面積以上の土地と建物です。面積は土地なら1筆ごと、建物なら1個ごとの各階の床面積の合計で見て、200平方メートル以上が対象です。この規模の土地等について所有権等の移転・設定をする売買等の契約を結ぼうとするときは、契約の当事者、つまり売主と買主の双方が、契約を結ぶ前にあらかじめ内閣総理大臣へ届け出ます。郵送のときは契約予定日の前日までに届く必要があります。
区域の指定は都道府県ごとに一覧が公表されています。買おうとしている土地が入っているかどうかは、内閣府の区域一覧で確かめてください。
買う前と買った後で、見る場所が変わる
日本の不動産の手続きは、買う人の外為法上の居住性と、土地がどこにあるかの2つで組み立てられています。買う前に効くのが特別注視区域の届出、買った後に効くのが非居住者の報告書です。どちらも期限が短いので、契約の日程を決める段階で、仲介する会社と担当を分けておきましょう。
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