隣家が通る道が、自分の土地だった。買う前に登記記録で確かめられること
買おうとしている土地を他人が通っていたり、地下に水道管が通っていたりすることがあります。その状態が、地役権として法律で認められている場合があります。登記があるなど第三者に対抗できるときは、買った人にも効力が及び、「知らなかった」だけでは消せません。どんな権利で、登記記録のどこを見ればよいのかを解説します。
地役権は、他人の土地を自分の土地のために使う権利
民法は、地役権者は設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する、と定めています。便益を受ける側の土地を要役地、使われる側の土地を承役地と呼びます。
目的は設定のときに決めます。通り抜けるため、水道管やガス管を通すため、電線を通すため、日当たりを確保するためなど、内容は当事者の取り決め次第です。地役権があるからといって承役地の所有権が移るわけではなく、決めた目的の範囲で使えるだけです。逆にいえば、その範囲では所有者が自由に使えなくなります。
似た権利に、民法の「公道に至るための他の土地の通行権」があります。他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者に認められるもので、契約がなくても認められる点が地役権と違います。
土地を買うと、権利も負担も一緒に動く
地役権は、要役地の所有権に従たるものとして、その所有権とともに移転する、と民法に定められています。設定のときに別段の定めを置いた場合を除き、要役地が売られれば地役権も新しい所有者に移ります。承役地についても、登記がある場合など第三者に対抗できる地役権であれば、負担は新しい所有者が引き継ぐことになります。
要役地から切り離して地役権だけを売ることはできません。土地とセットで動く権利です。
もうひとつ知っておきたいのが時効です。地役権は、継続的に行使され、かつ外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができます。通路として長年使われ、その状態が見て分かる場合が典型です。反対に、権利を行使しないまま民法所定の起算点から20年が経過すると、消滅時効にかかります。継続的でない地役権は最後の行使の時から、継続的に行使される地役権はその行使を妨げる事実が生じた時から起算します。
登記記録に出るとは限らないが、出れば範囲まで分かる
不動産に関する権利の変動は、登記をしなければ第三者に対抗できない、と民法は定めています。地役権も登記しておくことができ、承役地の登記記録には、要役地はどこか、地役権設定の目的と範囲は何か、別段の定めがあるかが記録されます。
特徴的なのは、承役地の登記に地役権者の氏名や住所を記録しなくてよいとされている点です。
買う前に、記録と現地の両方を見ておく
地役権は、土地とともに動き、時効で生まれることもある権利です。買った後に気づいても、自分の代で当然に消せるとは限りません。土地の購入を検討する段階で、承役地の登記記録に地役権の記載がないかを確かめ、通路や配管、電柱など、他人が継続して使っている様子がないかも見ておいてください。気になる点があれば、契約前に売主や不動産会社に確認しておくのが、いちばん確実です。
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