自宅を売って利益が出たら。3,000万円控除で税金がかからない条件
長く住んだ自宅が、思ったより高く売れそうです。うれしい半面、税金がいくらかかるのか不安になっていませんか。実は、課税されるのは売れた金額そのものではなく、利益の部分だけです。しかも自宅の売却には、利益から最高3,000万円を差し引ける特別控除が用意されています。この控除が使える条件と、必要な手続きを解説します。
税金の対象は「売れた金額」ではなく利益の部分
自宅を売って生じる税金は、売れた金額の全体にかかるわけではありません。対象になるのは、売れた金額（収入金額）から、買ったときの代金など（取得費）と、売るために直接かかった仲介手数料などの費用（譲渡費用）を差し引いた「譲渡所得」、つまり利益の部分です。譲渡所得は、給与などほかの所得とは分けて税額を計算します。
取得費には購入代金や購入時の手数料などが含まれ、建物の分は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。購入がかなり前で取得費が分からないときや、実際の取得費が売れた金額の5％より少ないときは、売れた金額の5％を取得費とする扱い（概算取得費）を使えます。
最高3,000万円の特別控除。中心にあるのは「住んでいた家」という条件
自宅（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特別控除があります。たとえば売れた金額が4,500万円、取得費と譲渡費用の合計が3,800万円なら、譲渡所得は700万円です。この場合の控除額は譲渡所得と同じ700万円が上限となり、課税される金額は残りません。
国税庁が示す主な条件は、今自分が住んでいる家を敷地とともに売ることです。引っ越した後に売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が対象になります。一方、親子や夫婦、生計を一にする親族など特別の関係がある人への売却や、別荘・一時的な入居にすぎない家は対象外です。売った年の前年・前々年にこの特例を受けていないことも条件で、買い換えの特例など他の制度とのあいだには選択関係もあります。
このように例外や細かい条件が多いため、記事だけで適用できると判断せず、国税庁タックスアンサーや税務署で自分のケースを最終確認してください。新居で住宅ローン控除を使う予定なら、この特例と併用できない場合がある点にも注意が必要です。
控除後に残った利益には、所有期間に応じた税率がかかる
利益が3,000万円を超えて残ったときは、控除後の金額に税率を掛けて税額を計算します。税率は所有期間で次のように変わります。
見落としやすいのは、所有期間を売却日ではなく「売った年の1月1日時点」で数える点です。このほか、所得税額の2.1％にあたる復興特別所得税が併せてかかります。
なお、売った年の1月1日時点でそのマイホームの所有期間が10年を超えるなど一定の要件を満たす場合は、3,000万円の特別控除と重ねて軽減税率の特例を受けられることがあります。6,000万円以下の部分は所得税10％・住民税4％、6,000万円を超える部分は所得税15％・住民税5％です。
税額がゼロになっても、特例を使うなら確定申告が必要
3,000万円の特別控除は、確定申告をして初めて適用されます。控除の結果、納める税金がなくなる場合でも、譲渡所得の内訳書などを添えた申告が必要です。時期は売った年の翌年2月16日から3月15日まで。売買契約書や購入時の資料を早めにそろえ、迷う点は税務署に相談しながら準備を進めましょう。
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