【住宅ローン金利】変動金利のお守り「５年・125％ルール」をシミュレーションしてみた
2022年12月19・20日の日銀の政策決定会合にて、長期金利の変動幅の上限をこれまでの0.25％から0.50％へと引き上げました。
それも相まって、住宅ローンの金利について、固定金利は上昇傾向です。
それを嫌ってか、住宅ローン利用者で、より低利な変動金利を選ぶ人が増えています。
参照：国土交通省(pdf)
変動金利は、半年毎に金融機関によって金利が決まります。
利用者(借手)は、金融機関が定める利息を支払分ければなりません。リスクが伴います。
毎月の返済額が想定より増えるかもしれません。
そのような心配もあり、多くの金融機関は、返済額の急激な変動を防ぐために、「５年・125％ルール」を設けています。
では「５年・125％ルール」は、変動金利利用者のリスクヘッチとなっているのでしょうか。
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シミュレーション
実際にシミュレーションしてみました。
５年ルールとは
変動金利利用時において、毎月の返済額を5年間据え置くルールです。
変動金利は半年毎に見直されます。元来であれば、その際に返済額も見直されます。
しかし急激な家計負担を抑えるため、5年間返済額を据え置きます。
125％ルールとは
上記5年ルールで金利上昇により毎月の返済額増えた場合に、その上昇額を125％に抑えるルールです。
ただし金利が下降した場合は、毎月の支払は下限なく下がります。
この際に125％は適応されません。
シミュレーション説明
シミュレーションの住宅ローンは、
・ 変動金利
・ 借入金 約3,852万円借入
・ 借入期間 35年
・ 金利 0.5％
・ 月々の返済 10万円
条件
設定は、利用者にとって最悪のパターンを想定しました。
返済期間を、5年毎に区切りました(A期、年数)
返済額は、5年毎に前期の125％増に設定(B)
想定金利は、返済額125％増時の金利としました(C)
このシミュレーションは、どんなに金利が上がっても、35年間にBの返済をすれば、抵当権の実行がされないというものです(金利によっては未払利息の発生が考えられます)。
考察
最悪を想定すると、返済額は最大3.8倍になります。
シミュレーション以上のC想定金利になった場合は、未払利息となり、最終返済時に一括返済(テールヘビー)をしなければなりません。
4期以後は(黄色の箇所)、相当な金利上昇がない限り125％ルールは適応されません。
ここから見えてくるのは、一旦返済額が増えてしまうと、リミッターの上限が上がってしまうということです。
35年間の返済期間であれば、最大7回上昇がありうることになります。
ただし金利下降で返済額が減れば、次期はそこから125％になります。
これらのルールを「返済額のリミッター」と考えた場合、5年毎の返済額見直し時に金利が急上昇すると、リミッター機能が薄くなってきます。
金利上昇に対して、「５年・125％ルール」は大した抑制にならない
「５年・125％ルール」をシミュレーションしてみました。
正直、金利が上がりだした際は、返済額の抑制にならない。
特に、長期借入で「返済額見直し」回数が増えると、リミッターとしての意義が薄れてきます。
よって、長期に変動金利利用するのは、ハイリスクです。
変動金利は10年近く、低金利で動きも微弱でした。
参照：フラット35
変動金利を利用して、その低金利を受益した方も多くいます。
しかし金利上昇に対して、「５年・125％ルール」は大した抑制になりません。
そもそも「５年・125％ルール」は毎月の返済額についてのリミッターであり、金利上昇による返済額自体には関係しません。
ちなみに、変動金利の住宅ローンで「５年・125％ルール」を採用していない金融機関があります。
・ ソニ－銀行
・ 新生銀行(pdf)
変動金利を利用される際は、返済期間の短縮や毎月の返済金額の低減に対応できるだけの、余剰資金の確保をお勧めします。
変動金利を利用する際は固定金利理時より、明細な返済計画をしましょう。（執筆者：CFP、1級FP技能士 金 弘碩）
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