【ヤマイチ・ユニハイムエステート】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.1（訂正）
FISCO 2024年03月04日 17:41:00
*17:41JST 【ヤマイチ・ユニハイムエステート】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.1（訂正） 目次
■出演者
■冒頭のあいさつ
■企業説明
■質疑応答
1． 建築費の上昇についての影響と対策は？
2． キャッシュフローについて
3． 仲介やコンサルなど余り資産を必要としない事業への拡大などは？
4． 所有賃貸物件の含み益について
5． 四半期業績のブレ幅について
6． 夙川分譲地の業績貢献度が大きい点について
7． 他の戸建分譲会社などはなぜ素地から手がけないのか？
8． 素地の仕入れから工事開始まで時間、スケジュールについて
9． M&A戦略について
10．販売や事務の人手不足について
11．マンションの建設費が上がったが価格転嫁は十分出来る市況環境なのか？
12．今後の成長可能性について
■終わりのあいさつ
■出演者
ヤマイチ<2984> 専務取締役経営企画本部長 山田裕之様
著名投資家 DAIBOUCHOU
株式会社フィスコ マーケットレポーター 高井 ひろえ（司会進行役）
■冒頭のあいさつ
▲フィスコ 高井
皆様、こんにちは。フィスコマーケットレポーターの高井ひろえです。今回は、ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社、専務取締役・経営企画本部長、山田裕之様にご登壇をいただき、著名投資家であるDAIBOUCHOUさんから、実際に保有されているヤマイチ・ユニハイムエステート様に対して、気になるところを御質問いただきます。山田様には、DAIBOUCHOUさんからの質問にお答えいただきたいと思います。それでは、本日ご登壇いただく山田様、DAIBOUCHOUさんをご紹介いたします。まずは、ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社、専務取締役・経営企画本部長、山田裕之様です。お願いいたします。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
よろしくお願いします。
▲フィスコ 高井
山田様は、京都大学大学院薬学研究科医薬創成情報科学システムバイオロジー分野の研究員に着任後、2012年に同分野の特任助教に就任、同年7月にヤマイチエステート株式会社に入社しました。総務、工務部、経営企画本部管掌取締役を経て、2018年に常務取締役、2023年６月に専務取締役に就任しました。続いて、著名投資家のDAIBOUCHOUさんです。お願いいたします。
●DAIBOUCHOU
よろしくお願いします。
▲フィスコ 高井
DAIBOUCHOUさんは、200万円の元手を一時10億円に乗せた実績を持つ著名な個人投資家です。2000年5月に株式投資を開始し、ITバブル崩壊時の暴落を資産バリュー株で回避し、不動産株への逆張り投資で、2004年10月に資産1.5億円を達成、専業投資家になり、Ｘ（旧Twitter）のフォロワーは11万人を超えています。山田様、DAIBOUCHOUさん、改めましてお願いいたします。
●DAIBOUCHOU
よろしくお願いします。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
よろしくお願いします。
■企業説明
▲フィスコ 高井
それでは、まずは、山田様に簡単な企業説明を実施いただきます。DAIBOUCHOUさんも、ぜひ気になるところなどございましたら、お話しいただければと思います。では、お願いいたします。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
それではまず、弊社の概要のほうからご説明したいと思います。弊社は、和歌山県和歌山市のほうで創業しまして、30年ぐらい近畿一円で商売してきました。2022年６月にスタンダード市場に上場しまして、その少し前に本社を大阪に移して、現在は関東地方に営業エリアを広げている状況でございます。
弊社は、不動産の開発をベースに賃貸、販売、マンションの3つのセグメントが主力でございまして、こちら写真ございますのが、弊社の代表的な仕事のイメージを写真に撮ったものですが、賃貸のほうは、集合住宅とかオフィスビルの賃貸もするんですけれども、得意としていますのが郊外のロードサイド店舗の開発です。こちら写真にありますように、小売であったり、飲食店であったり、少し大きめの店舗を誘致してきて、20年、30年の事業用定期借地で長期にわたって賃貸するということをずっと手がけていまして、弊社の現在の稼ぎ頭となっています。
不動産開発、販売セグメントについては、主に戸建ての分譲地、こちらの販売を行っています。あと、近年は、法人向けの不動産販売ということで、同じような開発プロセスを経て、最終的な出口を、事業主様に産業の用地として倉庫用地とか物流用地とか、こういった形で売却すると、こういったビジネスも手がけています。一番右がマンションですけれども、こちらは都市型の分譲マンションの開発と販売、こちらのほうを手がけています。
こちら、事業内容の売上等の内訳になっていまして、賃貸のほうが、先ほど申し上げましたように、用途別で見ますと、売上の半分近くが商業用の用途となっています。販売セグメント、こちらについては、土地の売上というのが74％という形でして、弊社はどちらかというと、建物に付加価値くっつけてたくさん売るというよりは、土地を造って売るというプロセスが特徴的です。分譲マンションについては、エリア特性に応じて顧客の層が違いますので、それぞれに対応したブランド展開で販売活動をしています。
こちらは沿革になっています。弊社は和歌山市のほうで創業したのですが、1989年ということで、まさにバブル崩壊の始まった頃で、そこから地価の下落が始まり、またリーマンショックが起こりと、非常に不動産業界としては厳しい状況でございまして、かつ、和歌山ということで、人口減少だったり少子高齢化、低所得という形で、環境としては非常に悪い環境ではあったんですけども、そこをしっかりその中でも成長し続けてきたということで、足腰の強い経営スタイルが特徴なのかなというふうに思っています。
その背景といたしましては、実需目線ですね。当社は、あまり短期の値上がり上昇の転売ということではなくて、あくまでも実際に使われる人たちが幾らぐらいだったら買えるのかという適切な価格設定、こちらを心がけていますのと、あとは賃貸収益ですね。やはり不況に強いビジネスということで、どんな経済的な大きな変動が起きても賃料収入というのは極めて安定していますので、こちらを毎年上積みしていくと、こういう経営戦略で今までやってきました。
後ほどまた触れるかもしれませんけれども、当社の一番の特徴は素地ですね。田んぼや山林といった宅地ではない状態、建物が建てられない状態からそれを建てられる状態まで土地を開発しまして、そこに建物を建てて、売る、貸すといったところまで製販一体で行う、このビジネスモデルが当社の特徴であり、当社の最大の強みであるというふうに考えています。以上が弊社の事業の概要となります。
■質疑応答
▲フィスコ 高井
ご説明いただきありがとうございました。ヤマイチ・ユニハイムエステート様についてご説明をいただいたところで、続いてはDAIBOUCHOUさんに、実際に保有されているというお立場から気になる質問を行っていただきたいと思います。DAIBOUCHOUさんには、事前に御質問を御用意いただきました。DAIBOUCHOUさんは実際に保有している銘柄のため、非常に気になる質問となっています。それでは、DAIBOUCHOUさん、お願いいたします。
●DAIBOUCHOU
はい。よろしくお願いします。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
お願いいたします。
●DAIBOUCHOU
早速1つ目の質問となりますが、人件費や材料費の高騰で建築費が上昇し、新築戸建てが高くなり、売行き不信と聞きます。貴社の影響と対策はいかがでしょうか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございます。弊社単独というよりは業界全体の傾向として、おっしゃるように、戸建てのほうがちょっと例年に比べて動きが鈍いのかなと感じています。一方で、当社はマンション事業もやっていますけれども、こちらは特にあまり影響はなく、お客さん、相変わらず堅調に推移しているのかなという感想ですね。
戸建て需要についても、我々、ミドルクラスあるいは少しリーズナブルなクラスと、いわゆる富裕層向けの開発、販売とやっているんですけれども、どちらかというと富裕層の方は、あまりこちらも影響はなく堅調に推移していて、戸建ての地方の方、地方での戸建て分譲については客足が鈍いかなというのが現状です。
分析するに、やはり比較的経済的に力のある人たちは、これから値上がりするかもしれないので今のうちに買っておこうという動きがあるのかなという形ですね。一方で、ミドルクラスの方々の収入層では、やっぱり先行き不安といいますか、家の値段が上がったから買えないというよりは、去年、生活のランニングコストが上がりまして、特に我々地方だと車移動が多いものですから、ガソリン代とかが上がると思い切りふだんのお財布の中身が減ってしまうというのも実感であったのかなと、そこで少しお客さんの足が鈍くなってしまっているのかなというような感想ですね。
我々、影響といたしましては、戸建てのほうは当然売行きとしては鈍くなってますが、当社全体、200億円ぐらいの売上のうちの戸建ての分譲事業というのは大体１割ぐらい占めてまして、その中の半分ぐらいが建物の売上という形ですので、影響はゼロではないですけれども、全体から見ると、そんなにインパクトなく抑えられてるのかなというところです。あと当社は、土地のほうでもしっかり利益見て販売価格を設定しているので、多少その建物のほうの利益をいじめても、この土地の部分の利益が確保できているということで、土地建物セットで販売することで一定の価格弾力性を持たせて売却できているのかなというところで、全体のインパクトは比較的抑えられてるのかなという状況でございます。
【ヤマイチ・ユニハイムエステート】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.2に続く
＜TY＞
■出演者
■冒頭のあいさつ
■企業説明
■質疑応答
1． 建築費の上昇についての影響と対策は？
2． キャッシュフローについて
3． 仲介やコンサルなど余り資産を必要としない事業への拡大などは？
4． 所有賃貸物件の含み益について
5． 四半期業績のブレ幅について
6． 夙川分譲地の業績貢献度が大きい点について
7． 他の戸建分譲会社などはなぜ素地から手がけないのか？
8． 素地の仕入れから工事開始まで時間、スケジュールについて
9． M&A戦略について
10．販売や事務の人手不足について
11．マンションの建設費が上がったが価格転嫁は十分出来る市況環境なのか？
12．今後の成長可能性について
■終わりのあいさつ
■出演者
ヤマイチ<2984> 専務取締役経営企画本部長 山田裕之様
著名投資家 DAIBOUCHOU
株式会社フィスコ マーケットレポーター 高井 ひろえ（司会進行役）
■冒頭のあいさつ
▲フィスコ 高井
皆様、こんにちは。フィスコマーケットレポーターの高井ひろえです。今回は、ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社、専務取締役・経営企画本部長、山田裕之様にご登壇をいただき、著名投資家であるDAIBOUCHOUさんから、実際に保有されているヤマイチ・ユニハイムエステート様に対して、気になるところを御質問いただきます。山田様には、DAIBOUCHOUさんからの質問にお答えいただきたいと思います。それでは、本日ご登壇いただく山田様、DAIBOUCHOUさんをご紹介いたします。まずは、ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社、専務取締役・経営企画本部長、山田裕之様です。お願いいたします。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
よろしくお願いします。
▲フィスコ 高井
山田様は、京都大学大学院薬学研究科医薬創成情報科学システムバイオロジー分野の研究員に着任後、2012年に同分野の特任助教に就任、同年7月にヤマイチエステート株式会社に入社しました。総務、工務部、経営企画本部管掌取締役を経て、2018年に常務取締役、2023年６月に専務取締役に就任しました。続いて、著名投資家のDAIBOUCHOUさんです。お願いいたします。
●DAIBOUCHOU
よろしくお願いします。
▲フィスコ 高井
DAIBOUCHOUさんは、200万円の元手を一時10億円に乗せた実績を持つ著名な個人投資家です。2000年5月に株式投資を開始し、ITバブル崩壊時の暴落を資産バリュー株で回避し、不動産株への逆張り投資で、2004年10月に資産1.5億円を達成、専業投資家になり、Ｘ（旧Twitter）のフォロワーは11万人を超えています。山田様、DAIBOUCHOUさん、改めましてお願いいたします。
●DAIBOUCHOU
よろしくお願いします。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
よろしくお願いします。
■企業説明
▲フィスコ 高井
それでは、まずは、山田様に簡単な企業説明を実施いただきます。DAIBOUCHOUさんも、ぜひ気になるところなどございましたら、お話しいただければと思います。では、お願いいたします。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
それではまず、弊社の概要のほうからご説明したいと思います。弊社は、和歌山県和歌山市のほうで創業しまして、30年ぐらい近畿一円で商売してきました。2022年６月にスタンダード市場に上場しまして、その少し前に本社を大阪に移して、現在は関東地方に営業エリアを広げている状況でございます。
弊社は、不動産の開発をベースに賃貸、販売、マンションの3つのセグメントが主力でございまして、こちら写真ございますのが、弊社の代表的な仕事のイメージを写真に撮ったものですが、賃貸のほうは、集合住宅とかオフィスビルの賃貸もするんですけれども、得意としていますのが郊外のロードサイド店舗の開発です。こちら写真にありますように、小売であったり、飲食店であったり、少し大きめの店舗を誘致してきて、20年、30年の事業用定期借地で長期にわたって賃貸するということをずっと手がけていまして、弊社の現在の稼ぎ頭となっています。
不動産開発、販売セグメントについては、主に戸建ての分譲地、こちらの販売を行っています。あと、近年は、法人向けの不動産販売ということで、同じような開発プロセスを経て、最終的な出口を、事業主様に産業の用地として倉庫用地とか物流用地とか、こういった形で売却すると、こういったビジネスも手がけています。一番右がマンションですけれども、こちらは都市型の分譲マンションの開発と販売、こちらのほうを手がけています。
こちら、事業内容の売上等の内訳になっていまして、賃貸のほうが、先ほど申し上げましたように、用途別で見ますと、売上の半分近くが商業用の用途となっています。販売セグメント、こちらについては、土地の売上というのが74％という形でして、弊社はどちらかというと、建物に付加価値くっつけてたくさん売るというよりは、土地を造って売るというプロセスが特徴的です。分譲マンションについては、エリア特性に応じて顧客の層が違いますので、それぞれに対応したブランド展開で販売活動をしています。
こちらは沿革になっています。弊社は和歌山市のほうで創業したのですが、1989年ということで、まさにバブル崩壊の始まった頃で、そこから地価の下落が始まり、またリーマンショックが起こりと、非常に不動産業界としては厳しい状況でございまして、かつ、和歌山ということで、人口減少だったり少子高齢化、低所得という形で、環境としては非常に悪い環境ではあったんですけども、そこをしっかりその中でも成長し続けてきたということで、足腰の強い経営スタイルが特徴なのかなというふうに思っています。
その背景といたしましては、実需目線ですね。当社は、あまり短期の値上がり上昇の転売ということではなくて、あくまでも実際に使われる人たちが幾らぐらいだったら買えるのかという適切な価格設定、こちらを心がけていますのと、あとは賃貸収益ですね。やはり不況に強いビジネスということで、どんな経済的な大きな変動が起きても賃料収入というのは極めて安定していますので、こちらを毎年上積みしていくと、こういう経営戦略で今までやってきました。
後ほどまた触れるかもしれませんけれども、当社の一番の特徴は素地ですね。田んぼや山林といった宅地ではない状態、建物が建てられない状態からそれを建てられる状態まで土地を開発しまして、そこに建物を建てて、売る、貸すといったところまで製販一体で行う、このビジネスモデルが当社の特徴であり、当社の最大の強みであるというふうに考えています。以上が弊社の事業の概要となります。
■質疑応答
▲フィスコ 高井
ご説明いただきありがとうございました。ヤマイチ・ユニハイムエステート様についてご説明をいただいたところで、続いてはDAIBOUCHOUさんに、実際に保有されているというお立場から気になる質問を行っていただきたいと思います。DAIBOUCHOUさんには、事前に御質問を御用意いただきました。DAIBOUCHOUさんは実際に保有している銘柄のため、非常に気になる質問となっています。それでは、DAIBOUCHOUさん、お願いいたします。
●DAIBOUCHOU
はい。よろしくお願いします。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
お願いいたします。
●DAIBOUCHOU
早速1つ目の質問となりますが、人件費や材料費の高騰で建築費が上昇し、新築戸建てが高くなり、売行き不信と聞きます。貴社の影響と対策はいかがでしょうか。
■ヤマイチ・ユニハイムエステート 山田
ありがとうございます。弊社単独というよりは業界全体の傾向として、おっしゃるように、戸建てのほうがちょっと例年に比べて動きが鈍いのかなと感じています。一方で、当社はマンション事業もやっていますけれども、こちらは特にあまり影響はなく、お客さん、相変わらず堅調に推移しているのかなという感想ですね。
戸建て需要についても、我々、ミドルクラスあるいは少しリーズナブルなクラスと、いわゆる富裕層向けの開発、販売とやっているんですけれども、どちらかというと富裕層の方は、あまりこちらも影響はなく堅調に推移していて、戸建ての地方の方、地方での戸建て分譲については客足が鈍いかなというのが現状です。
分析するに、やはり比較的経済的に力のある人たちは、これから値上がりするかもしれないので今のうちに買っておこうという動きがあるのかなという形ですね。一方で、ミドルクラスの方々の収入層では、やっぱり先行き不安といいますか、家の値段が上がったから買えないというよりは、去年、生活のランニングコストが上がりまして、特に我々地方だと車移動が多いものですから、ガソリン代とかが上がると思い切りふだんのお財布の中身が減ってしまうというのも実感であったのかなと、そこで少しお客さんの足が鈍くなってしまっているのかなというような感想ですね。
我々、影響といたしましては、戸建てのほうは当然売行きとしては鈍くなってますが、当社全体、200億円ぐらいの売上のうちの戸建ての分譲事業というのは大体１割ぐらい占めてまして、その中の半分ぐらいが建物の売上という形ですので、影響はゼロではないですけれども、全体から見ると、そんなにインパクトなく抑えられてるのかなというところです。あと当社は、土地のほうでもしっかり利益見て販売価格を設定しているので、多少その建物のほうの利益をいじめても、この土地の部分の利益が確保できているということで、土地建物セットで販売することで一定の価格弾力性を持たせて売却できているのかなというところで、全体のインパクトは比較的抑えられてるのかなという状況でございます。
【ヤマイチ・ユニハイムエステート】著名投資家DAIBOUCHOU氏が自身の保有銘柄に直球質問！Vol.2に続く
＜TY＞
情報提供元： FISCO