Ｐ－京橋アートレジ Research Memo（4）：新築マンション開発事業以外にも様々な事業を展開
FISCO 2024年03月01日 17:04:00
*17:04JST Ｐ－京橋アートレジ Research Memo（4）：新築マンション開発事業以外にも様々な事業を展開 ■京橋アートレジデンス<5536>の事業概要
2. 不動産開発創造事業
不動産開発創造事業では、資産形成用収益賃貸レジデンスの新築マンション開発を主軸に、新築戸建・宅地開発、新築テラスハウス開発、事業用地販売、リノベ再販、コンサルティングなど各種事業を展開している。
(1) 新築マンション開発事業
新築マンション開発事業では、資産形成を目的とする企業オーナーや富裕層、相続税対策を目的とする資産家や安定経営を目的とする一般事業法人、さらに、日本国内での安定資産確保を目的とする海外投資家などに向けて、資産形成用収益賃貸レジデンスの「Casa」マンションシリーズを提供している。東京23区内の住環境や生活利便性、賃貸需要の高い立地を厳選し、100m2前後の比較的狭い敷地に4～5階建で8～14戸のマンションという、ニッチな物件の開発を行うことで供給価格を抑え、主要な顧客層にとって、立地、企画等の商品性から融資条件、分散保有等を考慮したうえで購入しやすい商品となっている。収益用の賃貸マンションの価格が一般的に、鉄骨造のマンション（耐用年数34年）で3億円以下、鉄筋コンクリート造で5億円超の物件供給が多いなか、「Casa」マンションシリーズは、鉄筋コンクリート造（耐用年数47年）にもかかわらず価格が3億円～5億円となっており、販売上の優位性も高いと言える。さらに、鉄筋コンクリート造のため耐火性や遮音性、耐震性、耐久性に優れているだけでなく、デザイン性や居住性、機能性にもこだわり、TVモニター付きオートロックシステムや宅配ボックス、浴室TV、エアコンなどを標準装備している。物件によっては各住戸専用のトランクルームを設置するなど、ユーザーにとってもオーナーにとっても安心・快適で、付加価値や資産性の高いマンションとなっている。このため、2019年3月販売の第1号物件「Casa Bianca（東京都江東区）」以来人気で、5年間で既に39物件（426戸）の開発を行い、同社の成長をけん引する事業となっている。
新築マンション販売事業の特徴は、供給エリアや一貫した開発体制にある。供給エリアは、東京都23区の中でも「新宿、高田馬場」「池袋、練馬」「渋谷、世田谷」「品川、大田」「上野、日暮里、浅草」「江東、城東」の6エリアにおいて効率的な開発をしている。各エリアの中でも、学生や社会人の賃貸ニーズの高い駅周辺の10分圏内や大型商業施設、人気の商店街など生活の利便性を重視した開発を基本とするなど、施工効率と販売効率を考慮した事業展開となっている。また、土地の権利調整から厳選した土地の仕入れ、同社建築企画部など内製化された企画・設計・工事監理機能を背景とした魅力的な企画や質の高い工事進行、協力会社のネットワークを活用した設計、施工、販売、賃貸管理と、同社がバリューチェーン全体に関与する一貫開発体制をとっている。こうした特徴が背景にあるため、高質のRCマンションを低価格で供給できるだけでなく、新築マンション事業の事業収支率が非常に高くなっているようだ。また、近年、実績が増え信用が増したことで、不動産仲介業者のほか、銀行や証券会社、税理士事務所、会計事務所などの紹介による仕入・販売が増えてきた模様である。
(2) 新築戸建・宅地開発事業
同社はこれまで、単独事業として行う都市型新築戸建住宅「ブライト」シリーズの供給と、同社が開発、企画推進の主体となり施工、販売会社と共同で手掛ける事業展開を行っている。取得する事業用地は、ファミリー層の子育て環境に適した立地、都心部での生活利便性に優れた立地など、付加価値の高い立地を厳選している。同社建築企画部が中心となって建物の居住性と品質にこだわった機能的でデザイン性の高い住宅の企画を立て、設計・施工を外部の協力会社に発注、仲介会社などを通じて初めてマイホームを持つユーザーを中心に販売を行っている。また、設計、建築、販売会社など他社との共同事業も数多く行っており、ユーザーが笑顔で暮らせる住まいづくりと人々の心が通い合うコミュニティのある街づくりを目指している。しかしながら、昨今の歴史的な低金利や住宅ローン減税など税制優遇処置を背景に住宅分譲事業者の仕入活動が活発化、急激な地価高騰により事業用地の確保が困難な状況となっており、同社の新築戸建・宅地開発事業はやや抑制気味の展開となっている。
共同事業ではこれまで、千葉県柏市で開発許認可、街区計画等を主導的に行い、67棟の建築と販売を共同事業先に委託した取り組みをはじめ、市川市や中野区、葛飾区、世田谷区等で多棟数の開発を共同事業として行っている。
今後は外注費の値上がりもあり、同社の仕入、開発企画力を生かした共同事業を中心に、新築戸建・宅地開発事業を行う展開となっている。
(3) その他事業
同社は新築マンション開発事業、新築戸建・宅地開発事業のほかにも、不動産を開発し新たな価値を創造する事業を展開している。東京23区を中心とした住環境や生活利便性の高い立地で、低層の資産運用型新築テラスハウスの供給を行っている。ワンルームタイプからメゾネットタイプまで、多様なプランで様々な賃貸ニーズに応えてきたが、資産運用型の新築集合住宅の事業に関しては現在、新築マンション事業に軸足を移している。事業用地販売事業では、瑕疵免責や境界未取得、権利調整など諸事情のある土地を購入し、これまで培ってきた経験や取引先の協力を得ながら物件価値を高め、マンション、ホテル、オフィスなどの事業用地としてディベロッパー各社への供給を行っている。また、リノベ事業にも取り組んでおり、立地に優れ、価値優位性のある中古不動産を、現代のニーズに合わせてリノベを行うことで高付加価値な不動産に生まれ変わらせている。区分マンションのリノベ再販は参入障壁も低く競争が激しい分野ではあるが、同社の企画力と富裕層向けネットワークが生かせる高額区分マンションのリノベ再販や一棟リノベに注力した展開を行っている。
同社は自社の仕入、企画開発力を生かし、土地活用のコンサルティング事業も行っている。所有する土地を有効に活用したいオーナーに対し、アパート・マンションや駐車場、トランクルームの経営など、土地の可能性を最大限に引き出すために最も有効な方策や提案を行っている。併せて、有効活用のための周辺地権者との一体開発による権利調整や、オーナーの意向に沿った等価交換などの提案、税務面のフォローなどにも対応している。こうしたノウハウがあることから、千葉県柏市の敷地面積約10,000m2の生産緑地を67棟の戸建てと2つの公園を有する一体街区として開発するプロジェクトや、川崎戸手4丁目北優良再開発事業の官民一体プロジェクトでは、地権者の取りまとめや事業企画、共同事業者の組成をするなど、プロジェクトマネジメントを行った実績がある。今後もプロジェクトマネジメントを中心に、コンサルティングフィーによる収益機会の取り組みも拡大する予定としている。また、賃貸資産保有事業として、自社で保有・運営しているマンションや戸建てなどの住宅や、ホテル、生活関連施設の賃貸なども行っている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田仁光）
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2. 不動産開発創造事業
不動産開発創造事業では、資産形成用収益賃貸レジデンスの新築マンション開発を主軸に、新築戸建・宅地開発、新築テラスハウス開発、事業用地販売、リノベ再販、コンサルティングなど各種事業を展開している。
(1) 新築マンション開発事業
新築マンション開発事業では、資産形成を目的とする企業オーナーや富裕層、相続税対策を目的とする資産家や安定経営を目的とする一般事業法人、さらに、日本国内での安定資産確保を目的とする海外投資家などに向けて、資産形成用収益賃貸レジデンスの「Casa」マンションシリーズを提供している。東京23区内の住環境や生活利便性、賃貸需要の高い立地を厳選し、100m2前後の比較的狭い敷地に4～5階建で8～14戸のマンションという、ニッチな物件の開発を行うことで供給価格を抑え、主要な顧客層にとって、立地、企画等の商品性から融資条件、分散保有等を考慮したうえで購入しやすい商品となっている。収益用の賃貸マンションの価格が一般的に、鉄骨造のマンション（耐用年数34年）で3億円以下、鉄筋コンクリート造で5億円超の物件供給が多いなか、「Casa」マンションシリーズは、鉄筋コンクリート造（耐用年数47年）にもかかわらず価格が3億円～5億円となっており、販売上の優位性も高いと言える。さらに、鉄筋コンクリート造のため耐火性や遮音性、耐震性、耐久性に優れているだけでなく、デザイン性や居住性、機能性にもこだわり、TVモニター付きオートロックシステムや宅配ボックス、浴室TV、エアコンなどを標準装備している。物件によっては各住戸専用のトランクルームを設置するなど、ユーザーにとってもオーナーにとっても安心・快適で、付加価値や資産性の高いマンションとなっている。このため、2019年3月販売の第1号物件「Casa Bianca（東京都江東区）」以来人気で、5年間で既に39物件（426戸）の開発を行い、同社の成長をけん引する事業となっている。
新築マンション販売事業の特徴は、供給エリアや一貫した開発体制にある。供給エリアは、東京都23区の中でも「新宿、高田馬場」「池袋、練馬」「渋谷、世田谷」「品川、大田」「上野、日暮里、浅草」「江東、城東」の6エリアにおいて効率的な開発をしている。各エリアの中でも、学生や社会人の賃貸ニーズの高い駅周辺の10分圏内や大型商業施設、人気の商店街など生活の利便性を重視した開発を基本とするなど、施工効率と販売効率を考慮した事業展開となっている。また、土地の権利調整から厳選した土地の仕入れ、同社建築企画部など内製化された企画・設計・工事監理機能を背景とした魅力的な企画や質の高い工事進行、協力会社のネットワークを活用した設計、施工、販売、賃貸管理と、同社がバリューチェーン全体に関与する一貫開発体制をとっている。こうした特徴が背景にあるため、高質のRCマンションを低価格で供給できるだけでなく、新築マンション事業の事業収支率が非常に高くなっているようだ。また、近年、実績が増え信用が増したことで、不動産仲介業者のほか、銀行や証券会社、税理士事務所、会計事務所などの紹介による仕入・販売が増えてきた模様である。
(2) 新築戸建・宅地開発事業
同社はこれまで、単独事業として行う都市型新築戸建住宅「ブライト」シリーズの供給と、同社が開発、企画推進の主体となり施工、販売会社と共同で手掛ける事業展開を行っている。取得する事業用地は、ファミリー層の子育て環境に適した立地、都心部での生活利便性に優れた立地など、付加価値の高い立地を厳選している。同社建築企画部が中心となって建物の居住性と品質にこだわった機能的でデザイン性の高い住宅の企画を立て、設計・施工を外部の協力会社に発注、仲介会社などを通じて初めてマイホームを持つユーザーを中心に販売を行っている。また、設計、建築、販売会社など他社との共同事業も数多く行っており、ユーザーが笑顔で暮らせる住まいづくりと人々の心が通い合うコミュニティのある街づくりを目指している。しかしながら、昨今の歴史的な低金利や住宅ローン減税など税制優遇処置を背景に住宅分譲事業者の仕入活動が活発化、急激な地価高騰により事業用地の確保が困難な状況となっており、同社の新築戸建・宅地開発事業はやや抑制気味の展開となっている。
共同事業ではこれまで、千葉県柏市で開発許認可、街区計画等を主導的に行い、67棟の建築と販売を共同事業先に委託した取り組みをはじめ、市川市や中野区、葛飾区、世田谷区等で多棟数の開発を共同事業として行っている。
今後は外注費の値上がりもあり、同社の仕入、開発企画力を生かした共同事業を中心に、新築戸建・宅地開発事業を行う展開となっている。
(3) その他事業
同社は新築マンション開発事業、新築戸建・宅地開発事業のほかにも、不動産を開発し新たな価値を創造する事業を展開している。東京23区を中心とした住環境や生活利便性の高い立地で、低層の資産運用型新築テラスハウスの供給を行っている。ワンルームタイプからメゾネットタイプまで、多様なプランで様々な賃貸ニーズに応えてきたが、資産運用型の新築集合住宅の事業に関しては現在、新築マンション事業に軸足を移している。事業用地販売事業では、瑕疵免責や境界未取得、権利調整など諸事情のある土地を購入し、これまで培ってきた経験や取引先の協力を得ながら物件価値を高め、マンション、ホテル、オフィスなどの事業用地としてディベロッパー各社への供給を行っている。また、リノベ事業にも取り組んでおり、立地に優れ、価値優位性のある中古不動産を、現代のニーズに合わせてリノベを行うことで高付加価値な不動産に生まれ変わらせている。区分マンションのリノベ再販は参入障壁も低く競争が激しい分野ではあるが、同社の企画力と富裕層向けネットワークが生かせる高額区分マンションのリノベ再販や一棟リノベに注力した展開を行っている。
同社は自社の仕入、企画開発力を生かし、土地活用のコンサルティング事業も行っている。所有する土地を有効に活用したいオーナーに対し、アパート・マンションや駐車場、トランクルームの経営など、土地の可能性を最大限に引き出すために最も有効な方策や提案を行っている。併せて、有効活用のための周辺地権者との一体開発による権利調整や、オーナーの意向に沿った等価交換などの提案、税務面のフォローなどにも対応している。こうしたノウハウがあることから、千葉県柏市の敷地面積約10,000m2の生産緑地を67棟の戸建てと2つの公園を有する一体街区として開発するプロジェクトや、川崎戸手4丁目北優良再開発事業の官民一体プロジェクトでは、地権者の取りまとめや事業企画、共同事業者の組成をするなど、プロジェクトマネジメントを行った実績がある。今後もプロジェクトマネジメントを中心に、コンサルティングフィーによる収益機会の取り組みも拡大する予定としている。また、賃貸資産保有事業として、自社で保有・運営しているマンションや戸建てなどの住宅や、ホテル、生活関連施設の賃貸なども行っている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田仁光）
＜HH＞
情報提供元： FISCO