クリアル Research Memo（9）：「CREAL」の高成長を軸として大幅な業績拡大と高成長が続く見通し（2）
FISCO 2023年07月24日 14:49:00
*14:49JST クリアル Research Memo（9）：「CREAL」の高成長を軸として大幅な業績拡大と高成長が続く見通し（2） ■クリアル<2998>の今後の見通し
b) IT投資
・ネイティブアプリ（iOSアプリ）の開発
現状において約70%のユーザーがスマートフォン経由で「CREAL」にアクセスしている状況を踏まえ、アクティブ率や顧客ロイヤルティのさらなる向上をねらい、2022年12月16日にネイティブアプリ（iOSアプリ）をリリースした。2023年5月12日には、ICチップ読み取り型eKYC機能も実装している。
・会員プログラム制度の導入（2022年7月）
ロイヤルティマーケティング戦略として、2022年7月より会員ランク機能システムを導入した。投資金額・運用資産残高などに応じてランクを設定し、ランクに応じたインセンティブ・特典を付与している。これにより、投資家の投資金額の拡大とリピート率の向上を図り、GMVのさらなる伸長を目指す。
・内部オペレーションシステム「CREAL workspace」の開発
「CREAL workspace」は、不動産投資プロセスにおける非効率性の解消を目指したDXツールであり、内部オペレーションの大幅な効率化を実現するシステムである。この開発が実現することにより、同社が展開している3つのサービス「CREAL」「CREAL PB」「CREAL PRO」におけるサービスの融合・連携をスムーズにし、部署間のデータ共有の効率化が叶う。
c) ESG不動産投資の積極展開
同社は、個人投資家に直接にアプローチできるクラウドファンディング型不動産投資の特長を最大限に活用することで、従来の投資ファンドでは投資規模が小さくトラックレコードが少ないという理由で投資が進んでいなかったESG不動産投資の促進を図り、経済的リターンと社会的課題解決の両立を目指している。2022年3月期の4件のESG不動産投資に続いて、2023年3月期は学校法人正和学園とのアライアンスによる東京外国語大学内保育園プロジェクト（1.7億円）、(株)MIRATZとのアライアンスによる認可保育園プロジェクト（2.7億円）のESGプロジェクト2件を組成しており、それぞれ20秒、30秒程度で満額申し込みを達成した。
d) 新規許可の取得
同社は不動産特定共同事業法に基づく第3号及び第4号事業者としての許可を国土交通省及び金融庁へ申請している。これらの取得により、外部のSPCを利用したクラウドファンディングでの案件組成が可能となる。外部のSPCにおいてクラウドファンディングを活用することで、物件のオフバランス化が可能となり、金融機関・機関投資家のファンドへの参画の促進が期待できる。従来よりも大型の案件組成も可能となり、同社の第2の成長ステージに向けた極めて大きな経営資源、業績拡大の原動力となることから、早期の許可取得を目指し体制整備を行っている。
(2) 「CREAL PB」
「CREAL PB」においては、組織の拡大に加えて、DXプラットフォームの継続的進化によるさらなる利便性の向上と、管理業務の効率化を行う計画である。併せて「CREAL buyer」でAIを活用した主力の都心区分レジデンスの拡充を強化し、再生可能エネルギー施設や「CREAL」「CREAL PRO」で運用中の1棟レジデンスについても商品ラインナップに加える方針である。これまでの区分レジデンス投資だけでは難しかった多様な投資家ニーズに対応し、投資機会拡大による高成長を計画している。また、昨今の円安により投資ニーズが増大している海外投資家向けの販売も強化している。
(3) 「CREAL PRO」
「CREAL PRO」では、今後の成長戦略として、これまでにも増して「CREAL」「CREAL PB」とのシナジーを強化する方針である。具体的には「CREAL」で運用している小～中規模物件のポートフォリオを50～100億円程度の規模に束ねて、「CREAL PRO」の顧客である機関投資家や金融機関等へバルクセールする。さらに対象の物件管理については「CREAL PRO」としてアセットマネジメント業務を受託する。これにより同社サービス間のシナジーを発揮できるビジネスモデルの強化・拡大を推進する。また、「CREAL PB」の顧客の中に多く存在している富裕層に対して、資産規模や投資方針に沿ったプロ向け運用サービスとして「CREAL PRO」をクロスセルしていく計画である。
過去に2021年のドイツ大手生命保険会社Allianzや香港大手不動産ファンドGaw Capital PARTNERSとの取引実績で具現化しており、2022年4月には「CREAL」で運用中及び運用予定の東京23区所在のマンション13棟（竣工予定を含む）について、Gaw Capitalの組成するファンドとの売買契約を締結している。その際に、外部の投資家が保有しクリアルが運営・管理する東京23区所在のマンション7棟についてもGaw Capitalとの売買契約締結のアレンジを行い、当該マンション合計20棟について「CREAL PRO」がアセットマネジメント業務受託契約を締結している。Gaw Capitalとの成果は、1つのプロジェクトとしてはAllianzとの実績を上回る規模となっている。
同社ではDXの介在余地が大きくシェア拡大余地の大きい「CREAL」の成長を最優先しているため、「CREAL」に比べて「CREAL PRO」に対する注力度は相対的に低いように見受けられるものの、ここにきて「CREAL」のファンド投資総額の急拡大が国内外の大手不動産ファンドの注目を集め、引き合いが活発化。「CREAL」の高成長ポテンシャルが「CREAL PRO」へと波及している。将来に向けて「CREAL PRO」の成長ポテンシャルは当初の想定以上に大きく拡大しているものと弊社では推察している。
このビジネスモデルでは、高成長を続ける「CREAL」において安定的な物件売却先を確保できるうえ、「CREAL PRO」にとっても安定的なフィービジネス獲得の機会となる。さらに「CREAL」の高成長ポテンシャルを「CREAL PRO」に波及させることができ、「CREAL PRO」の成長力を大きく高めるサービス間バリューチェーンの創出が可能となる。弊社では、同社の事業全体の高成長と経営基盤の拡大にさらに大きく貢献する成長戦略として期待できるものと考えている。
（執筆：フィスコアナリスト 村瀬智一）
＜SI＞
b) IT投資
・ネイティブアプリ（iOSアプリ）の開発
現状において約70%のユーザーがスマートフォン経由で「CREAL」にアクセスしている状況を踏まえ、アクティブ率や顧客ロイヤルティのさらなる向上をねらい、2022年12月16日にネイティブアプリ（iOSアプリ）をリリースした。2023年5月12日には、ICチップ読み取り型eKYC機能も実装している。
・会員プログラム制度の導入（2022年7月）
ロイヤルティマーケティング戦略として、2022年7月より会員ランク機能システムを導入した。投資金額・運用資産残高などに応じてランクを設定し、ランクに応じたインセンティブ・特典を付与している。これにより、投資家の投資金額の拡大とリピート率の向上を図り、GMVのさらなる伸長を目指す。
・内部オペレーションシステム「CREAL workspace」の開発
「CREAL workspace」は、不動産投資プロセスにおける非効率性の解消を目指したDXツールであり、内部オペレーションの大幅な効率化を実現するシステムである。この開発が実現することにより、同社が展開している3つのサービス「CREAL」「CREAL PB」「CREAL PRO」におけるサービスの融合・連携をスムーズにし、部署間のデータ共有の効率化が叶う。
c) ESG不動産投資の積極展開
同社は、個人投資家に直接にアプローチできるクラウドファンディング型不動産投資の特長を最大限に活用することで、従来の投資ファンドでは投資規模が小さくトラックレコードが少ないという理由で投資が進んでいなかったESG不動産投資の促進を図り、経済的リターンと社会的課題解決の両立を目指している。2022年3月期の4件のESG不動産投資に続いて、2023年3月期は学校法人正和学園とのアライアンスによる東京外国語大学内保育園プロジェクト（1.7億円）、(株)MIRATZとのアライアンスによる認可保育園プロジェクト（2.7億円）のESGプロジェクト2件を組成しており、それぞれ20秒、30秒程度で満額申し込みを達成した。
d) 新規許可の取得
同社は不動産特定共同事業法に基づく第3号及び第4号事業者としての許可を国土交通省及び金融庁へ申請している。これらの取得により、外部のSPCを利用したクラウドファンディングでの案件組成が可能となる。外部のSPCにおいてクラウドファンディングを活用することで、物件のオフバランス化が可能となり、金融機関・機関投資家のファンドへの参画の促進が期待できる。従来よりも大型の案件組成も可能となり、同社の第2の成長ステージに向けた極めて大きな経営資源、業績拡大の原動力となることから、早期の許可取得を目指し体制整備を行っている。
(2) 「CREAL PB」
「CREAL PB」においては、組織の拡大に加えて、DXプラットフォームの継続的進化によるさらなる利便性の向上と、管理業務の効率化を行う計画である。併せて「CREAL buyer」でAIを活用した主力の都心区分レジデンスの拡充を強化し、再生可能エネルギー施設や「CREAL」「CREAL PRO」で運用中の1棟レジデンスについても商品ラインナップに加える方針である。これまでの区分レジデンス投資だけでは難しかった多様な投資家ニーズに対応し、投資機会拡大による高成長を計画している。また、昨今の円安により投資ニーズが増大している海外投資家向けの販売も強化している。
(3) 「CREAL PRO」
「CREAL PRO」では、今後の成長戦略として、これまでにも増して「CREAL」「CREAL PB」とのシナジーを強化する方針である。具体的には「CREAL」で運用している小～中規模物件のポートフォリオを50～100億円程度の規模に束ねて、「CREAL PRO」の顧客である機関投資家や金融機関等へバルクセールする。さらに対象の物件管理については「CREAL PRO」としてアセットマネジメント業務を受託する。これにより同社サービス間のシナジーを発揮できるビジネスモデルの強化・拡大を推進する。また、「CREAL PB」の顧客の中に多く存在している富裕層に対して、資産規模や投資方針に沿ったプロ向け運用サービスとして「CREAL PRO」をクロスセルしていく計画である。
過去に2021年のドイツ大手生命保険会社Allianzや香港大手不動産ファンドGaw Capital PARTNERSとの取引実績で具現化しており、2022年4月には「CREAL」で運用中及び運用予定の東京23区所在のマンション13棟（竣工予定を含む）について、Gaw Capitalの組成するファンドとの売買契約を締結している。その際に、外部の投資家が保有しクリアルが運営・管理する東京23区所在のマンション7棟についてもGaw Capitalとの売買契約締結のアレンジを行い、当該マンション合計20棟について「CREAL PRO」がアセットマネジメント業務受託契約を締結している。Gaw Capitalとの成果は、1つのプロジェクトとしてはAllianzとの実績を上回る規模となっている。
同社ではDXの介在余地が大きくシェア拡大余地の大きい「CREAL」の成長を最優先しているため、「CREAL」に比べて「CREAL PRO」に対する注力度は相対的に低いように見受けられるものの、ここにきて「CREAL」のファンド投資総額の急拡大が国内外の大手不動産ファンドの注目を集め、引き合いが活発化。「CREAL」の高成長ポテンシャルが「CREAL PRO」へと波及している。将来に向けて「CREAL PRO」の成長ポテンシャルは当初の想定以上に大きく拡大しているものと弊社では推察している。
このビジネスモデルでは、高成長を続ける「CREAL」において安定的な物件売却先を確保できるうえ、「CREAL PRO」にとっても安定的なフィービジネス獲得の機会となる。さらに「CREAL」の高成長ポテンシャルを「CREAL PRO」に波及させることができ、「CREAL PRO」の成長力を大きく高めるサービス間バリューチェーンの創出が可能となる。弊社では、同社の事業全体の高成長と経営基盤の拡大にさらに大きく貢献する成長戦略として期待できるものと考えている。
（執筆：フィスコアナリスト 村瀬智一）
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