ジェイ・エス・ビー Research Memo（9）：中期経営計画は計画超過し順調な立ち上がり。目標数値を上方修正（3）
FISCO 2022年08月03日 16:09:00
■ジェイ・エス・ビー<3480>の中長期の成長戦略
(2) 高齢者住宅事業
高齢者住宅事業のコンセプトは「高齢者住宅をコアに多世代共生型のまちづくりを目指す」である。具体的には高齢者住宅入居者の不動産利活用によって空き家問題を解決し、高齢者住宅の地域公民館化（オンライン含む）、在宅生活支援などを通じて地域課題を解決する事業展開を図る。こうした高齢者住宅事業のコンセプトに基づいて、中期経営計画では以下の施策を計画する。
第1に、高齢者住宅の地域公民館化の推進を図る。実現に向けた施策として、1)リアルとオンラインのハイブリッド型による公民館化の推進、2)地域イベントの開催サポート、3)高齢者住宅間の相互訪問による交流などを計画する。各住宅において小規模ではあるがリアル開催を実施し、今後は地域住民参加型も徐々に実施する予定だ。また、地域包括支援センターとボッチャ競技大会開催に向けた準備を進めている。進捗評価はBで予定どおりに進捗している。
また同社では、さいたま市民シルバーeスポーツ協会と連携し、入居者にゲーム機器に慣れ親しんでもらう取り組みを実施している。今後は地域住民の健康寿命延伸を実現する公民館化を推進する。
第2に、高齢者所有不動産の利活用促進を目指す。そのための施策として、1)高齢者住宅への入居時等に所有不動産の利活用・売却支援、2)世代間ホームシェア、3)生前整理サポートなどを計画している。高齢者住宅入居時における所有不動産の売却支援は継続的に取り組んでいるが、利活用の一案であるホームシェアはコロナ禍のため提案を見合わせている。進捗評価はCで予定より若干遅れ気味である。
同社では、2021年3月にハウスドゥグループ（現 And Doホールディングス<3457>）と業務提携を行い、高齢者住宅への入居者に対し自宅などの不動産の査定・売却、不動産に関する情報提供、不動産有効活用等に関する提案を開始している。高齢者住宅周辺に極力空き家を発生させずに地域の活力維持につなげる方針だ。
第3に、在宅生活支援の拡充を図る。実現のための施策として、1)福祉用具貸与及び介護リフォームの提供エリア拡大、2)見守り事業の開始、3)看護体制強化、ヘルステックの利活用などを計画する。現在、提供中のエリアについては、深掘りが進んでおり、今後は同社運営住宅周辺エリアにも拡大する計画で、転倒時の衝撃を和らげる商材の試験導入など新しい商材を活用することで、安全性・生産性を高める方針である。進捗評価はBで予定どおりに進捗している。
在宅生活支援の拡充の一環として、DXによる生産性向上を図っている。一部住宅に導入した掃除ロボット「Whiz i（ウィズ アイ）」は、自動運転で清掃を行うため職員は介護業務に専念できる。24時間見守り機器「Tellus（テラス）」は、健康確認だけでなく、入居者のくらしを見える化することで職員の負担軽減を実現している。また、一部住宅では大手コンビニと協調し移動販売を毎月実施しており、高齢者世帯の買い物難民化の課題にも対応している。
(3) 新規事業
中期経営計画では、従来からの事業の柱である不動産賃貸管理事業と高齢者住宅事業に加えて、新規事業の強化も計画する。グループシナジーの発揮を目指した施策として、1)新たな若者成長支援サービス開始、2)HR（人材）事業プラットフォームの提供開始、3)留学生や外国人材の活躍促進などを推進する。特定技能1号ビザ取得を目的とした「一般コース」の開設で外国人材の日本語教育とグループ内就労に向けた取り組みに着手し、「学びのマンション」の実施で新入生にコミュニケーションや食育を学ぶ講座を提供している。進捗評価はAで予定を上回る順調な進捗である。
学生マンション事業を展開するUniLifeの入居者に対して、学生に対する就職活動、キャリアアップ、学生生活支援を行うOVO、大学生を対象にしたキャリア教育・支援を行うスタイルガーデン、AI人材のプラットフォーム事業を行うMewcket、幼児教室を運営するUniOVOこどもの森、日本語学校の日本国際語学アカデミーなど、同社グループの各社が協力・連携することでグループシナジーを発揮する計画である。そのなかから、将来の事業の柱となる新たな事業を発掘し、育成を図る戦略である。実績として、スタイルガーデンでは、入居学生を中心に「第0新卒プログラム」としてビジネススクール、インターンシップ、キャリア支援を行い、また自己分析、面接対策、企業紹介など就活支援サービスも提供している。2020年9月に広島、2021年6月に名古屋拠点を開設し、大阪と合わせて3拠点体制へ拡大した。OVOでは、入居学生成長支援プロジェクト「学びのマンション」への支援により、入居学生に多くの学びや発見・体験を提供することで、日本を担う若者の人間力、社会人基礎力の向上に貢献している。
3. ESGへの取り組み
同社では、「豊かな生活空間の創造」を経営理念として掲げており、ESG（環境・社会・ガバナンス）にも積極的に取り組んでいる。環境（Environment）では、低炭素型社会実現へ向けてDXにより生産性を向上するとともにペーパーレス化を推進するほか、学生マンション・高齢者住宅等で古着の回収・販売を開始した。社会（Social）では、学生支援への取組みとして、「未来応援プロジェクト」を始動し、新潟薬科大学の選考通過学生に対し家賃を1年間減免している。また、47都道府県地域産品セレクトショップ「アナザー・ジャパン」を年間スペシャル・サポーターとして支援している。さらに、子ども支援への取り組みとして「象と花」プロジェクトでは、岩手医科大学付属病院に入院をしている子どもたちに新しい本を届ける活動を行っている。ガバナンス（Governance）では、企業価値の最大化に向けて、任意の委員会として報酬委員会を設置するとともに取締役への業績連動報酬制度や株式報酬制度を導入した。このように、同社グループは業績拡大を目指すだけでなく、ESGにも積極的に取り組んでいると評価できる。「Global Sustainable Investment Review：Trends Report 2020」によれば、世界的に企業の環境・社会・ガバナンスへの姿勢を重視して企業を選別する「ESG投資」が拡大しており、わが国でも2014年の70億米ドルから2020年には2兆8,740億米ドルへと急拡大している。その意味でも、同社グループの取り組みが注目される。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜EY＞
(2) 高齢者住宅事業
高齢者住宅事業のコンセプトは「高齢者住宅をコアに多世代共生型のまちづくりを目指す」である。具体的には高齢者住宅入居者の不動産利活用によって空き家問題を解決し、高齢者住宅の地域公民館化（オンライン含む）、在宅生活支援などを通じて地域課題を解決する事業展開を図る。こうした高齢者住宅事業のコンセプトに基づいて、中期経営計画では以下の施策を計画する。
第1に、高齢者住宅の地域公民館化の推進を図る。実現に向けた施策として、1)リアルとオンラインのハイブリッド型による公民館化の推進、2)地域イベントの開催サポート、3)高齢者住宅間の相互訪問による交流などを計画する。各住宅において小規模ではあるがリアル開催を実施し、今後は地域住民参加型も徐々に実施する予定だ。また、地域包括支援センターとボッチャ競技大会開催に向けた準備を進めている。進捗評価はBで予定どおりに進捗している。
また同社では、さいたま市民シルバーeスポーツ協会と連携し、入居者にゲーム機器に慣れ親しんでもらう取り組みを実施している。今後は地域住民の健康寿命延伸を実現する公民館化を推進する。
第2に、高齢者所有不動産の利活用促進を目指す。そのための施策として、1)高齢者住宅への入居時等に所有不動産の利活用・売却支援、2)世代間ホームシェア、3)生前整理サポートなどを計画している。高齢者住宅入居時における所有不動産の売却支援は継続的に取り組んでいるが、利活用の一案であるホームシェアはコロナ禍のため提案を見合わせている。進捗評価はCで予定より若干遅れ気味である。
同社では、2021年3月にハウスドゥグループ（現 And Doホールディングス<3457>）と業務提携を行い、高齢者住宅への入居者に対し自宅などの不動産の査定・売却、不動産に関する情報提供、不動産有効活用等に関する提案を開始している。高齢者住宅周辺に極力空き家を発生させずに地域の活力維持につなげる方針だ。
第3に、在宅生活支援の拡充を図る。実現のための施策として、1)福祉用具貸与及び介護リフォームの提供エリア拡大、2)見守り事業の開始、3)看護体制強化、ヘルステックの利活用などを計画する。現在、提供中のエリアについては、深掘りが進んでおり、今後は同社運営住宅周辺エリアにも拡大する計画で、転倒時の衝撃を和らげる商材の試験導入など新しい商材を活用することで、安全性・生産性を高める方針である。進捗評価はBで予定どおりに進捗している。
在宅生活支援の拡充の一環として、DXによる生産性向上を図っている。一部住宅に導入した掃除ロボット「Whiz i（ウィズ アイ）」は、自動運転で清掃を行うため職員は介護業務に専念できる。24時間見守り機器「Tellus（テラス）」は、健康確認だけでなく、入居者のくらしを見える化することで職員の負担軽減を実現している。また、一部住宅では大手コンビニと協調し移動販売を毎月実施しており、高齢者世帯の買い物難民化の課題にも対応している。
(3) 新規事業
中期経営計画では、従来からの事業の柱である不動産賃貸管理事業と高齢者住宅事業に加えて、新規事業の強化も計画する。グループシナジーの発揮を目指した施策として、1)新たな若者成長支援サービス開始、2)HR（人材）事業プラットフォームの提供開始、3)留学生や外国人材の活躍促進などを推進する。特定技能1号ビザ取得を目的とした「一般コース」の開設で外国人材の日本語教育とグループ内就労に向けた取り組みに着手し、「学びのマンション」の実施で新入生にコミュニケーションや食育を学ぶ講座を提供している。進捗評価はAで予定を上回る順調な進捗である。
学生マンション事業を展開するUniLifeの入居者に対して、学生に対する就職活動、キャリアアップ、学生生活支援を行うOVO、大学生を対象にしたキャリア教育・支援を行うスタイルガーデン、AI人材のプラットフォーム事業を行うMewcket、幼児教室を運営するUniOVOこどもの森、日本語学校の日本国際語学アカデミーなど、同社グループの各社が協力・連携することでグループシナジーを発揮する計画である。そのなかから、将来の事業の柱となる新たな事業を発掘し、育成を図る戦略である。実績として、スタイルガーデンでは、入居学生を中心に「第0新卒プログラム」としてビジネススクール、インターンシップ、キャリア支援を行い、また自己分析、面接対策、企業紹介など就活支援サービスも提供している。2020年9月に広島、2021年6月に名古屋拠点を開設し、大阪と合わせて3拠点体制へ拡大した。OVOでは、入居学生成長支援プロジェクト「学びのマンション」への支援により、入居学生に多くの学びや発見・体験を提供することで、日本を担う若者の人間力、社会人基礎力の向上に貢献している。
3. ESGへの取り組み
同社では、「豊かな生活空間の創造」を経営理念として掲げており、ESG（環境・社会・ガバナンス）にも積極的に取り組んでいる。環境（Environment）では、低炭素型社会実現へ向けてDXにより生産性を向上するとともにペーパーレス化を推進するほか、学生マンション・高齢者住宅等で古着の回収・販売を開始した。社会（Social）では、学生支援への取組みとして、「未来応援プロジェクト」を始動し、新潟薬科大学の選考通過学生に対し家賃を1年間減免している。また、47都道府県地域産品セレクトショップ「アナザー・ジャパン」を年間スペシャル・サポーターとして支援している。さらに、子ども支援への取り組みとして「象と花」プロジェクトでは、岩手医科大学付属病院に入院をしている子どもたちに新しい本を届ける活動を行っている。ガバナンス（Governance）では、企業価値の最大化に向けて、任意の委員会として報酬委員会を設置するとともに取締役への業績連動報酬制度や株式報酬制度を導入した。このように、同社グループは業績拡大を目指すだけでなく、ESGにも積極的に取り組んでいると評価できる。「Global Sustainable Investment Review：Trends Report 2020」によれば、世界的に企業の環境・社会・ガバナンスへの姿勢を重視して企業を選別する「ESG投資」が拡大しており、わが国でも2014年の70億米ドルから2020年には2兆8,740億米ドルへと急拡大している。その意味でも、同社グループの取り組みが注目される。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜EY＞
情報提供元： FISCO