アーバネット Research Memo（4）：賃貸需要や投資意欲が好調な一方、用地価格の高騰で仕入れは厳しさ増す

■業界環境

アーバネットコーポレーション<3242>の基軸事業である都内の投資用ワンルームマンションは、入居者及び投資家双方の堅調な需要に支えられて好調に推移している。東京都総務局の公表データによると、同社が供給エリアとしている東京23区の人口は、東京都への転入超過等を背景として増え続けている。特に、若年層を含め、晩婚化や離婚率の増加などを背景として単身世帯の増加が目立っており、今後もワンルームマンションの賃貸需要を支えていくものと考えられる。また、投資家サイドでも、将来の年金受給や老後の生活不安を抱えた20～30代の個人投資家からの需要が拡大していることに加え、キャッシュ・フローが比較的安定した安全な投資対象として賃貸収益物件が再評価されてきたことも追い風となっている。最近では、都心・駅近という好立地の物件は販売価格が上昇し、利回りの低下傾向が続いているものの、相続税対策物件を求める富裕層や将来不安による若年層等による購入意欲は堅調で、供給が追い付かない状況は変わってない。また、潤沢な資金を集めたファンドやリートが、収益物件として不動産投資をターゲットとして、従来よりも小さな総戸数物件にも触手を伸ばしてきたことが、投資用ワンルームマンションの品薄感を増大させている。

一方、首都圏における投資用マンションの供給戸数は、2007年をピークとしてリーマンショックによる金融の引き締めや事業者の倒産・撤退に加え、自治体のワンルームマンション建築規制（最低面積の規定、付帯設備の設置等）の強化などにより減少傾向をたどったが、2010年に底を打ち、ここ数年は金融機関のスタンスの変化や根強い需要に支えられて好調に推移してきた。特に、2018年は好調な投資家ニーズを背景として大きく拡大したものの、足元では用地価格の高騰等によりやや落ち着いた状況となっている。プレイヤーについては、販売だけを手掛ける会社が数多く見られるものの、同社のように設計・開発に特化する相当規模の同業他社（特に上場会社）は見当たらない。ただ、最近では、大手不動産デベロッパーも参入しており、投資用ワンルームマンションがメジャーな商品として定着してきた。

業界における課題については、開発面では、都市再開発に伴うオフィス建設の活況や、訪日外国人の増加等を背景とした店舗・ホテルの進出の拡大、利便性の高いマンションへの堅調な需要により、都心人気駅の駅近に開発の一極集中傾向が強まり、開発用地取得は厳しさを増している。もっとも、供給エリアの見直し（西高東低に変化の兆し）なども進んでおり、価格上昇の激しい都心から、交通利便性が高い23区の周辺部である城東（足立区、葛飾区、墨田区等）や城北（板橋区、北区等）地域に需要が拡大する傾向もみられる。また、開発用地における既存建物解体工事及び職人不足の恒久化により工期が長期化傾向となり建築コストの高止まりが続いている。さらには、一部金融機関の不祥事により、アパートローンを始めとする個人への不動産ローン融資の厳格化、不動産融資の選別化懸念も生じている。ただ、見方を変えれば、選別化や業界淘汰が進む状況は、実績のある同社にとっては残存者利益を享受できる好機とも言える。

販売面に目を向けると、分譲マンションについては、資産性や利便性重視の傾向から郊外型ファミリーマンションの苦戦が続いている。特に、東京オリンピック・パラリンピック後の選手村整備による大型住宅物件供給の発表もあり、都心駅近物件以外の分譲マンション購入の手控え感が顕著となっている。一方、女性の社会進出の動きなどにより、コンパクトマンションの需要は強く、供給不足の状態が続いている。また、投資用ワンルームマンションについても、東京都では2035年まで、若年層の流入による社会増が続くことに加え、高齢化の進行に伴い、離別・死別等による75歳以上の後期高齢者を世帯主とする単独世帯の増加が見込まれており、市場は緩やかに拡大する見通しであり、若年労働力確保や学生確保のための社員寮・学生寮ニーズの拡大も期待されている。また、年金支給開始年齢の引き下げや支給額の減額などへの不安は潜在的に存在し、安定的な収益が期待できる都心の資産性の高い投資用不動産への需要も根強い。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫）




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