コスモスイニシア Research Memo（4）：不動産活用のワンストップソリューションを提供
FISCO 2019年06月26日 15:24:00
■コスモスイニシア<8844>の事業概要
3. ソリューション事業
ソリューション事業では、投資用不動産保有者に対し、同社グループや大和ハウスグループのプロフェッショナルとも連携した、不動産活用に関するソリューションサービスをワンストップで提供している。メニューは、マンションやオフィスビルの転貸などを行う不動産サブリース、賃貸マンション「コスモリード」シリーズや賃貸オフィスビル「リードシー」シリーズなどの販売を行う投資用不動産等、一棟投資用マンションや事業用地をはじめとした土地・建物の仲介や不動産に関するコンサルティングなど法人仲介等である。ソリューション事業に占める売上高構成比（2019年3月期）は、不動産サブリース28%、投資用不動産等71%、法人仲介等1%となっている。
同社は長きにわたって賃貸管理を行っており、住宅の賃貸管理戸数は10,000戸以上にのぼる。住宅のサブリース事業では、オーナー所有のマンションを同社が借り受け、入居者に転貸している。このため、オーナーは賃借人の募集、契約、引渡、更新手続きや入居中のトラブル対応といった複雑な業務から解放され、一括借上げで賃料収入も安定するという、まさにオーナーにとって利便性の高い価値あるサービスとなっている。同社にとっても、物件保有を伴わないため事業リスクが限定され、業績が着実に積み上がることが期待できる。
投資用不動産では、デザイン性の高い賃貸マンションや賃貸ビル、商業施設を同社が開発することに加え、都心部など需要の高いエリアで、築古の賃貸マンションや賃貸ビルを一棟丸ごと、デザイン性や機能が高い物件にリノベーションし、安定した利回りの見込める不動産として投資家向けに販売している。同社の持つあらゆるノウハウを使い、数億円から十数億円の投資用不動産を取得、不動産価値を高め販売するこの事業は、事業拡大の成長ドライバーとなっている。そのほか、投資用不動産の仲介、投資用不動産の開発コンサルティング、建築設計監理・コンストラクションマネジメントなども行っている。
2019年3月期に入って、新規事業として開始したアパートメントホテルの開業が進み、本格的に運営を開始した。アパートメントホテルは「MIMARU」というブランドで、都市部や観光地などにアクセスしやすい立地にあり、4名以上のファミリーやグループが自宅と変わらない暮らし方ができるホテルである。日本には珍しいタイプのホテルだが、訪日外国人に好評で立ち上がりは非常に順調の模様である。訪日外国人旅行者の増加を背景に、今後ますますニーズが高まると期待されている。また、数十億円規模の都心好立地不動産の所有権を小口化することで、1,000万円からの投資が可能となる「セレサージュ」シリーズを発売、既に代官山と表参道の2棟を完売した。さらに、世界最大級のホテルチェーン「アコーホテルズ」を誘致し、「イビス」ブランドとしては国内初の新築出店となる「イビス大阪梅田」を開発したほか、中古ストック再生の「リードシー目黒不動前ビル」内ではレンタルオフィス「MID POINT目黒不動前」の運営を開始した。このように同社のソリューション事業のメニューはますます豊富になっている。このため、どのような物件もどのような顧客の要望も、ワンストップで解決することができるのである。なお、2020年3月期より「MIMARU」シリーズなど成長著しい宿泊事業を1セグメントとして独立させることとなった。
工事事業は業容拡大中
4. 工事事業
工事事業では、(株)コスモスモアがマンションギャラリーの設営や新築マンションのインテリアオプションの販売、オフィス移転改修、スチールハウス建設などを行っている。働き方改革を背景としてデザインの追求によりオフィス価値を最大化するオフィス改修の拡大や、スポーツ施設・店舗・アミューズメント施設などの多様な施設の設計・工事への参入など、工事事業は業容を拡大しているところである。
海外のホテル・リゾート運営事業から撤退
5. 海外事業
海外事業では、Cosmos Australia Pty Ltdほか子会社7社が、オーストラリア・クイーンズランド州フレーザー島（世界遺産に登録されている世界最大の砂の島）においてホテル・リゾートを運営するほか、オーストラリア国内で不動産関連の事業を行っている。ホテル・リゾートは、足元業績好調だが、他事業とのシナジーが小さい上為替変動による収益への影響が大きいことから、事業ポートフォリオの変革の中で2018年3月に売却し、2019年3月期をもってセグメント掲示を廃止することになった。今後の海外事業については、大和ハウスグループと連携しながら、レジデンシャル事業の中で、オーストラリアでのマンション開発やオーストラリア・ニュージーランドでのサービスアパートメント運営などを手掛けていく考えで、2019年3月期には新たに２プロジェクトの開発に着手している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田仁光）
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3. ソリューション事業
ソリューション事業では、投資用不動産保有者に対し、同社グループや大和ハウスグループのプロフェッショナルとも連携した、不動産活用に関するソリューションサービスをワンストップで提供している。メニューは、マンションやオフィスビルの転貸などを行う不動産サブリース、賃貸マンション「コスモリード」シリーズや賃貸オフィスビル「リードシー」シリーズなどの販売を行う投資用不動産等、一棟投資用マンションや事業用地をはじめとした土地・建物の仲介や不動産に関するコンサルティングなど法人仲介等である。ソリューション事業に占める売上高構成比（2019年3月期）は、不動産サブリース28%、投資用不動産等71%、法人仲介等1%となっている。
同社は長きにわたって賃貸管理を行っており、住宅の賃貸管理戸数は10,000戸以上にのぼる。住宅のサブリース事業では、オーナー所有のマンションを同社が借り受け、入居者に転貸している。このため、オーナーは賃借人の募集、契約、引渡、更新手続きや入居中のトラブル対応といった複雑な業務から解放され、一括借上げで賃料収入も安定するという、まさにオーナーにとって利便性の高い価値あるサービスとなっている。同社にとっても、物件保有を伴わないため事業リスクが限定され、業績が着実に積み上がることが期待できる。
投資用不動産では、デザイン性の高い賃貸マンションや賃貸ビル、商業施設を同社が開発することに加え、都心部など需要の高いエリアで、築古の賃貸マンションや賃貸ビルを一棟丸ごと、デザイン性や機能が高い物件にリノベーションし、安定した利回りの見込める不動産として投資家向けに販売している。同社の持つあらゆるノウハウを使い、数億円から十数億円の投資用不動産を取得、不動産価値を高め販売するこの事業は、事業拡大の成長ドライバーとなっている。そのほか、投資用不動産の仲介、投資用不動産の開発コンサルティング、建築設計監理・コンストラクションマネジメントなども行っている。
2019年3月期に入って、新規事業として開始したアパートメントホテルの開業が進み、本格的に運営を開始した。アパートメントホテルは「MIMARU」というブランドで、都市部や観光地などにアクセスしやすい立地にあり、4名以上のファミリーやグループが自宅と変わらない暮らし方ができるホテルである。日本には珍しいタイプのホテルだが、訪日外国人に好評で立ち上がりは非常に順調の模様である。訪日外国人旅行者の増加を背景に、今後ますますニーズが高まると期待されている。また、数十億円規模の都心好立地不動産の所有権を小口化することで、1,000万円からの投資が可能となる「セレサージュ」シリーズを発売、既に代官山と表参道の2棟を完売した。さらに、世界最大級のホテルチェーン「アコーホテルズ」を誘致し、「イビス」ブランドとしては国内初の新築出店となる「イビス大阪梅田」を開発したほか、中古ストック再生の「リードシー目黒不動前ビル」内ではレンタルオフィス「MID POINT目黒不動前」の運営を開始した。このように同社のソリューション事業のメニューはますます豊富になっている。このため、どのような物件もどのような顧客の要望も、ワンストップで解決することができるのである。なお、2020年3月期より「MIMARU」シリーズなど成長著しい宿泊事業を1セグメントとして独立させることとなった。
工事事業は業容拡大中
4. 工事事業
工事事業では、(株)コスモスモアがマンションギャラリーの設営や新築マンションのインテリアオプションの販売、オフィス移転改修、スチールハウス建設などを行っている。働き方改革を背景としてデザインの追求によりオフィス価値を最大化するオフィス改修の拡大や、スポーツ施設・店舗・アミューズメント施設などの多様な施設の設計・工事への参入など、工事事業は業容を拡大しているところである。
海外のホテル・リゾート運営事業から撤退
5. 海外事業
海外事業では、Cosmos Australia Pty Ltdほか子会社7社が、オーストラリア・クイーンズランド州フレーザー島（世界遺産に登録されている世界最大の砂の島）においてホテル・リゾートを運営するほか、オーストラリア国内で不動産関連の事業を行っている。ホテル・リゾートは、足元業績好調だが、他事業とのシナジーが小さい上為替変動による収益への影響が大きいことから、事業ポートフォリオの変革の中で2018年3月に売却し、2019年3月期をもってセグメント掲示を廃止することになった。今後の海外事業については、大和ハウスグループと連携しながら、レジデンシャル事業の中で、オーストラリアでのマンション開発やオーストラリア・ニュージーランドでのサービスアパートメント運営などを手掛けていく考えで、2019年3月期には新たに２プロジェクトの開発に着手している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田仁光）
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情報提供元： FISCO