ビーロット Research Memo（5）：物流倉庫や太陽光発電所、ゴルフ場オペレーショナルアセットの多角化戦略が進捗

■中長期の成長戦略

1. オペレーショナルアセット（太陽光発電所、物流倉庫、ゴルフ場など）への多角投資が進捗
ビーロット<3452>の再生投資の対象はこれまでオフィスや住居が主体だったが、運営ノウハウにより差がでるオペレーショナルアセットを増やす戦略が進捗している。2018年12月期に入ってから太陽光発電所や物流倉庫、特区民泊施設などの取り扱いを開始し、事業領域が益々多様化している。いずれの案件も様々な面で課題のある施設であるものの、再生の余地がある案件であり、バリューアップ後の売却を目指す。社内に再生ノウハウがない場合には、外部活用を積極的に行うのが同社の流儀である。物流倉庫に関しては、物流倉庫に強い管理会社に委託することで早期の再生を目指す。また、大阪市の梅田駅の隣に位置する中津駅徒歩2分の空室の多くなったマンションを仕入れ、特区民泊施設にリニューアルする取り組みも始まった。全国的には新法により180日に制限されるが、大阪市は特区となっており365日の民泊運営が可能である。この他に、介護施設の保有、ゴルフ場運営会社のグループ化なども行っており、多面的な投資を行うことにより持続可能性を高める戦略が着々と進行している。

また、同社は国内でも有数な大都市、福岡でも拠点を構え、多数のプロジェクトを手掛けている。商圏である天神を中心としたエリアでは観光、ビジネスなど全ての機能が密集していることから国内外の投資家より大きな注目を浴びている。同社は天神の東側に位置する冷泉町ではホテル開発に着手、西側の六本松及び今川では一棟マンションを建設しており2018年11月に六本松にて竣工する予定だ。他にも、一棟ビルや土地を保有している。

2. ゴルフ場運営会社(株)ティアンドケイを子会社化
同社は2018年4月に(株)ティアンドケイの株式を一部取得し子会社化した。ティアンドケイは、代表取締役社長川田太三（かわたたいぞう）氏が率いるゴルフ場運営、コンサルティング、評価鑑定業務などを行う会社で、ゴルフ場運営に関する深いノウハウやゴルフ場利用者を含めた富裕層ネットワークに強みを持つ。2017年9月期は売上高2,664百万円、営業損失15百万円（子会社を含む5社）である。

同社としては、複数の戦略を視野に入れている。

(1) 富裕層のネットワークを活用した不動産販売
(2) ゴルフ場再生事業への参入
(3) ゴルフ場の一部の土地での宿泊施設、介護施設、住宅の開発

このM&Aにより、富裕層顧客の獲得、ゴルフ場オペレーショナルアセットの再生事業へ本格参入の基盤が確立したと言えるだろう。株式の取得価額は75百万円（アドバイザリー費用等含む概算額）、議決権所有割合は53.1%である。

3. 販売用不動産残高が過去最高を更新
販売用不動産（仕掛用含む）の成長は、同社の将来の成長のバロメータとなる。2018年6月末時点の販売用不動産の残高は、前期末から大幅に増加し過去最高水準に達している。具体的には、2017年12月末に27件、11,358百万円だったが、2018年6月末には、33件、18,876百万円にまで増えた。1件当たり規模が2017年12月末に420百万円だったのに対し、2018年6月末には572百万円となり、増加した中には1,000百万円を超える案件も数件含まれる。地域別で大躍進を遂げたのは、福岡支社のある九州圏である。特に福岡市は、国際空港から都心のアクセスの良さ（全国、アジア13都市中1位）、在留外国人増加率の高さ（2017年、21大都市中1位）、国際会議開催数の多さ（2016年、国内1位）、都市ポテンシャルランクの高さ（2017年、国内100都市中１位）などが示すように発展が著しい。そのなかで、同社はマンション開発、ホテル開発、ビル再生など6プロジェクトを進行させており、今後に期待が持てる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）



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