平和ＲＥ Research Memo（3）：分配金は4期連続でスポンサー変更後の最高値を更新
FISCO 2018年02月28日 15:53:00
■業績動向
1. 成長の軌跡
平和不動産リート投資法人<8966>の決算期は5月と11月の年2回である。2011年5月期までのステージ1「成長基盤の再構築」、2011年11月期～2013年5月期までのステージ2「再成長軌道への回帰」を経て、2013年11月期からはステージ3「安定成長軌道」の段階にあると定義付ける。すなわち、現在は安定した資金調達による本格的な成長フェーズであり、着実な外部成長及び内部成長によって分配金向上を目指して、優良なオフィスとレジデンスの双方に厳選投資している。この結果、2009年11月期の物件数46件、資産規模921億円、分配金734円/口から、2017年11月期には物件数100件、資産規模1,663億円、分配金2,054円/口へと大きな成長を遂げている。
2. 2017年11月期の業績概要
2017年11月期（第32期）決算は、営業収益5,881百万円（前期比0.9%増）、営業利益2,557百万円（同1.4%増）、経常利益2,048百万円（同2.0％増）、当期純利益1,904百万円（同5.1%減）であった。前回の5月期決算発表時予想に比べて、営業収益、営業利益、経常利益は予想をやや上回ったものの、特別損失として減損損失を計上したため、当期純利益は予想を5.5%下回る結果となった。ただ、実力ベースの分配金支払いを実施する方針から、一時差異等調整積立金の取り崩しを行ったことで、分配金は2,054円/口と前期比37円増となり、4期連続でスポンサー変更後の最高値を更新した。なお、投資法人が配当可能利益の90%以上を分配する場合は、分配金が税務上の損金に算入されることから、法人税は実質無税となっている。
期中平均稼働率は97.7%と、引き続き高水準を維持した。特にオフィスの稼働率は99%を超え、賃料の増額改定も積み上がっている。また、住宅の稼働率は96%を超える水準で安定している。テナント構成が比較的分散していることは、今後も安定稼働に寄与すると考えられる。
3. 財政状態
2017年11月期の財政状態は、総資産178,855百万円（前期末比0.1%増）、純資産92,410百万円（同0.0%減）、有利子負債79,261百万円（前期末は79,261百万円）であった。主要金融機関との良好な関係のもと、平均借入金利は14期連続して低下し0.887%になった。資金調達多様化のために発行した第1回・第2回無担保投資法人債（合計2,800百万円）も調達コストの低減に貢献した。有利子負債の平均調達年数は6.71年とさらに長期化が進んだ。鑑定LTV比率（期末の鑑定評価額（購入額+含み損益）に対する有利子負債の割合）は2017年11月期には42.5%と良好な水準を維持している。同REITでは、同比率40～50%を標準水準として維持し、上限を65%に設定しているが、鑑定評価額の増加に伴って低下が続いており、十分な借り入れ余力があると言える。
4. 活動実績
(1) 外部成長
平和不動産のパイプラインサポートを通じ、「HF田端レジデンス」を新規取得する一方、「安和司町ビル」を鑑定評価額より大幅に上回る価格で売却し、同ビルの含み損を実現益に転じるなど、資産の入替を実施した。こうした入替戦略の推進と、賃料増額改定、キャップレート（「NOI利回り」または「収益還元率」とも言う、「不動産の純収益/不動産価格」で計算）の低下により含み益が拡大し、2017年11月期期末には含み益262億円、含み益率16.3%となり、スポンサー変更後の最高水準を8期連続で更新している。
(2) 内部成長
ポートフォリオ全体の期中平均稼働率は97%台後半と、レジデンスの非繁忙期にもかかわらず上場来最高となった前期とほぼ同水準を維持した。NOI利回りは前期の5.26%から5.30%に上昇した。オフィスでは、賃料の増額改定幅がさらに拡大し、増額改定件数・月額改定率は前期の18件・6.4%から、21件・10.0%になった。またレジデンスでは、賃料水準の持続的な改善と、収入及び礼金取得率の改善が進んだ。
(3) 財務戦略
資金調達手段の多様化、将来的な金利上昇リスクへの対処のために、スポンサー変更後、実質的に初めてとなる投資法人債28億円（起債額は1回債・2回債の合計）を発行した寄与も大きく、平均調達金利は前期の0.944%から0.887%へと、14期連続で低下した。また、返済・償還期限の長期化・分散化を進めたことで、平均調達年数は前期の6.36年から6.71年になった。鑑定LTVは前期の43.2%から42.5%へと低下が進展し、機動的な物件取得を可能にする借入余力も同248億円から281億円に拡大した。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜NB＞
1. 成長の軌跡
平和不動産リート投資法人<8966>の決算期は5月と11月の年2回である。2011年5月期までのステージ1「成長基盤の再構築」、2011年11月期～2013年5月期までのステージ2「再成長軌道への回帰」を経て、2013年11月期からはステージ3「安定成長軌道」の段階にあると定義付ける。すなわち、現在は安定した資金調達による本格的な成長フェーズであり、着実な外部成長及び内部成長によって分配金向上を目指して、優良なオフィスとレジデンスの双方に厳選投資している。この結果、2009年11月期の物件数46件、資産規模921億円、分配金734円/口から、2017年11月期には物件数100件、資産規模1,663億円、分配金2,054円/口へと大きな成長を遂げている。
2. 2017年11月期の業績概要
2017年11月期（第32期）決算は、営業収益5,881百万円（前期比0.9%増）、営業利益2,557百万円（同1.4%増）、経常利益2,048百万円（同2.0％増）、当期純利益1,904百万円（同5.1%減）であった。前回の5月期決算発表時予想に比べて、営業収益、営業利益、経常利益は予想をやや上回ったものの、特別損失として減損損失を計上したため、当期純利益は予想を5.5%下回る結果となった。ただ、実力ベースの分配金支払いを実施する方針から、一時差異等調整積立金の取り崩しを行ったことで、分配金は2,054円/口と前期比37円増となり、4期連続でスポンサー変更後の最高値を更新した。なお、投資法人が配当可能利益の90%以上を分配する場合は、分配金が税務上の損金に算入されることから、法人税は実質無税となっている。
期中平均稼働率は97.7%と、引き続き高水準を維持した。特にオフィスの稼働率は99%を超え、賃料の増額改定も積み上がっている。また、住宅の稼働率は96%を超える水準で安定している。テナント構成が比較的分散していることは、今後も安定稼働に寄与すると考えられる。
3. 財政状態
2017年11月期の財政状態は、総資産178,855百万円（前期末比0.1%増）、純資産92,410百万円（同0.0%減）、有利子負債79,261百万円（前期末は79,261百万円）であった。主要金融機関との良好な関係のもと、平均借入金利は14期連続して低下し0.887%になった。資金調達多様化のために発行した第1回・第2回無担保投資法人債（合計2,800百万円）も調達コストの低減に貢献した。有利子負債の平均調達年数は6.71年とさらに長期化が進んだ。鑑定LTV比率（期末の鑑定評価額（購入額+含み損益）に対する有利子負債の割合）は2017年11月期には42.5%と良好な水準を維持している。同REITでは、同比率40～50%を標準水準として維持し、上限を65%に設定しているが、鑑定評価額の増加に伴って低下が続いており、十分な借り入れ余力があると言える。
4. 活動実績
(1) 外部成長
平和不動産のパイプラインサポートを通じ、「HF田端レジデンス」を新規取得する一方、「安和司町ビル」を鑑定評価額より大幅に上回る価格で売却し、同ビルの含み損を実現益に転じるなど、資産の入替を実施した。こうした入替戦略の推進と、賃料増額改定、キャップレート（「NOI利回り」または「収益還元率」とも言う、「不動産の純収益/不動産価格」で計算）の低下により含み益が拡大し、2017年11月期期末には含み益262億円、含み益率16.3%となり、スポンサー変更後の最高水準を8期連続で更新している。
(2) 内部成長
ポートフォリオ全体の期中平均稼働率は97%台後半と、レジデンスの非繁忙期にもかかわらず上場来最高となった前期とほぼ同水準を維持した。NOI利回りは前期の5.26%から5.30%に上昇した。オフィスでは、賃料の増額改定幅がさらに拡大し、増額改定件数・月額改定率は前期の18件・6.4%から、21件・10.0%になった。またレジデンスでは、賃料水準の持続的な改善と、収入及び礼金取得率の改善が進んだ。
(3) 財務戦略
資金調達手段の多様化、将来的な金利上昇リスクへの対処のために、スポンサー変更後、実質的に初めてとなる投資法人債28億円（起債額は1回債・2回債の合計）を発行した寄与も大きく、平均調達金利は前期の0.944%から0.887%へと、14期連続で低下した。また、返済・償還期限の長期化・分散化を進めたことで、平均調達年数は前期の6.36年から6.71年になった。鑑定LTVは前期の43.2%から42.5%へと低下が進展し、機動的な物件取得を可能にする借入余力も同248億円から281億円に拡大した。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
＜NB＞
情報提供元： FISCO