■スターアジア不動産投資法人<3468>のベンチマーク

同REITの魅力は、低いP/NAV（時価総額÷時価純資産）と高い分配金利回りである。第1期の決算期末時点において、P/NAVは0.82倍、分配金利回りは6.8%（第2期の一口当り予想分配金の3,046円を2倍して、期末時点の投資口価格87,900円で除したもの）とJ-REIT平均と比べて大きな乖離があった。過小評価の要因は、上場間もないための実績の少なさや知名度の低さであろう。

同REITの投資口価格は、公募価格100,000円/口（上場初値99,100円）であったが、2016年6月初旬よりBREXITにかけて切り下げ、以降は東証REIT指数を下回る動きとなっていた。しかしながら、同REITによれば、第1期の決算発表（2016年9月14日）以降に国内外の数多くの機関投資家に対して行った決算IRにおいて、同REITの実績、今後の成長戦略及びスターアジアグループにおける同REITの位置付けなどの説明の結果、徐々に同REITに関する理解が進んだこと、また、2016年12月5日に公表した物件の入替えによる一口当たり分配金の上方修正なども相俟って、足元での同REITの投資口価格は東証REIT指数を上回る推移【図表１】を見せている（上場来安値86,400円（2016年7月8日）、足元97,600円（2016年12月30日）、終値ベース）。

投資口価格が回復傾向であることに伴い、利回りは低下しているが、円高ドル安が進んでいる影響を考慮すると海外投資家からみた利回りは高い水準であるといえよう。【図表2】

また、同REITは2016年12月5日に「投資主利益最大化のための戦略」を公表しており、同資料によれば、今後も一口当たり分配金の維持向上に向けた様々な施策を展開することが期待される。【図表3】

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）



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情報提供元： FISCO
記事名：「 スターアジア Research Memo（10）：第1期の決算発表後の投資口価格は東証J-REIT指数をアウトパフォーム 」