住宅ローンを組んで5年目ですが、転勤で家を売却することになりました。購入時より500万円高く売れた場合、税金はかかるのでしょうか？
家を購入時より500万円高く売却した場合、税金はかかる？
自宅を購入時より500万円高く売却した場合、利益に対して税金がかかる可能性があります。不動産の売却によって得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税や住民税の対象となりますが、購入価格と売却価格の差額がそのまま課税対象になるわけではありません。
譲渡所得は、「譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で求めます。取得費には住宅の購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれ、譲渡費用に該当するのは売却時の仲介手数料や印紙税などです。
例えば、3500万円で購入した住宅を4000万円で売却し、売却費用が150万円かかった場合、単純計算での利益は350万円です。ただし、建物の取得費は築年数などに応じた価値の減少分を差し引いて計算するため、実際の利益は350万円より大きくなる可能性があります。
また、不動産売却時の税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。いずれも所得税・住民税・復興特別所得税を合わせた税率となっています。
今回のように購入から5年目に売却する場合は、原則として税率が高い短期譲渡所得に該当します。ただし、特例によって税負担を抑えられる場合もあるため、売却前に確認しておきましょう。
購入から5年目の売却でも3000万円の特別控除を利用できる？
自宅を売却する場合、一定の条件を満たせば「3000万円の特別控除」を利用できます。これは、住宅の所有期間に関係なく、売却によって得た利益から最大3000万円を差し引ける制度です。
例えば、売却による利益が500万円だった場合、特例の適用によって課税対象となる利益は0円となるため、譲渡所得に対する税金は発生しません。購入から5年目の売却でも対象となるため、今回のケースでも利用できる可能性があります。
転勤によって自宅を離れた場合も同様で、住まなくなった日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、特例を利用できる可能性があります。
ただし、親族など特別な関係にある人への売却ではないことや、過去の特例利用状況など、ほかの適用条件も満たす必要がある点に注意しましょう。特例を利用する際には、確定申告が必要となる点にも注意しましょう。税額が0円になる場合でも、売却した翌年に申告しなければなりません。
また、転勤先で新たな住宅を購入する場合は、新居の住宅ローン控除との関係も確認が必要です。3000万円の特別控除と新居の住宅ローン控除は一定期間内に併用できないため、売却時に軽減される税額と、新居で住宅ローン控除を利用した場合の減税総額を比較しておくとよいでしょう。
住宅ローンが残っている家を売却する際の注意点
住宅ローンの返済中でも、自宅を売却することは可能です。ただし、原則として売却時に住宅ローンを完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消しなければなりません。抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に金融機関が不動産を担保として差し押さえることなどができる権利を指します。
例えば、住宅ローンの残高が3000万円で、売却価格が4000万円だった場合、売却代金でローンを完済できます。一方、売却代金だけでは完済できない場合は、不足分を自己資金などで補う必要がありますが、返済が困難な場合には金融機関の同意を得て売却する「任意売却」という方法も残されています。
なお、住宅ローンの残高は、譲渡所得の計算で売却価格から差し引くことはできないため、税金の計算と売却後に手元へ残るお金の計算は分けて考えることが大切です。
売却後の資金計画を立てる際は、住宅ローンの残高や仲介手数料、抵当権抹消費用、税金などを考慮し、実際に手元へ残る金額を把握しておくとよいでしょう。
税金の特例や住宅ローンの残高を確認してから売却しよう
購入から5年目の自宅を500万円高く売却した場合、利益に対して税金がかかる可能性があります。ただし、3000万円の特別控除を利用できれば、税金が発生しない場合もあるため、転勤による売却でも適用条件を確認することが大切です。
また、住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかを事前に把握しておく必要があります。税金の特例やローン残高を確認したうえで売却計画を立てれば、転勤に伴う金銭的な負担を抑えやすくなるでしょう。
出典
国税庁 土地や建物を売ったとき
国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
住宅金融支援機構 融資住宅等の任意売却
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー