【フラット35】金利が“過去最高3.83％”に！「4000万円」を35年返済なら、総額は“7200万円超”…このまま上昇すると、2027年2月には「借入額の2倍」の水準!? 直近の金利動向も確認

4000万円を借り入れた場合の総返済額はいくら？

2026年10月、返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きのフラット35の最頻金利が年3.83％となりました。9月の3.46％から0.37ポイントと大きく上昇しています。年3.83％で4000万円を借り、35年間で返済する場合どの程度の返済額になるのか、次の条件を基に試算してみましょう。

・借入額：4000万円

・返済期間：35年間

・金利：年3.83％（全期間固定）

・返済方式：元利均等返済

・ボーナス返済：なし

試算結果は、毎月返済額が約17万4000円、35年間の総返済額が約7269万円となりました。これは借入額4000万円の約1.82倍に相当します。

 

フラット35には、子育て世帯や住宅性能などに応じた金利引下げ制度があり、実際の適用金利は利用条件によって異なります。住宅ローンを検討するときは、自分に適用される金利を確認したうえで、返済額を試算することが大切です。

 

総返済額が借入額の2倍に達する金利はいくつ？

先ほどの試算では、総返済額が借入額の約1.82倍に達しましたが、仮に金利がさらに上昇した場合、総返済額が借入額の2倍を超えることもあるかもしれません。4000万円を35年間、元利均等返済で借り入れる場合、総返済額が借入額の2倍にあたる8000万円に達する金利の目安は、年約4.55％です。

 

では、あくまで仮定の話ですが、直近の金利上昇ペースを単純に延長した場合、いつ頃この水準に達する計算になるのでしょうか。直近半年のフラット35の金利推移を確認すると、2026年4月の2.49％から10月の3.83％へ、半年間で1.34ポイント上昇しています。

 

この上昇幅を単純に月平均にすると、1ヶ月あたり約0.22ポイントの上昇です。仮にこのペースが続くと、4ヶ月後の2027年2月には金利が約4.71％となり、4.55％を超えることになります。

 

もちろん、実際の金利は毎月変動しており、今後も同じペースで上昇するとは限りません。将来の金利を予測するものではありませんが、今回の試算は、総返済額が借入額の2倍になる金利の目安として捉えるのが良いでしょう。

 

自分に合った無理のない資金計画を立てよう

2026年10月の金利3.83％で4000万円を35年間借りた場合、総返済額は約7269万円と、借入額の約1.82倍に達します。さらに、直近半年間の金利上昇ペースが維持されると仮定して試算した場合、2027年2月の金利は約4.71％となり、総返済額が借入額の2倍を超える金額に達する計算です。

 

もちろん、将来の金利動向を正確に予測することはできません。住宅ローンを検討するときに大切なことは、目先の金利だけでなく、毎月返済額や総返済額も確認し、長期に亘って返済可能な金額を意識することです。

 

特に、返済期間が長い住宅ローンでは、わずかな金利の違いが大きな負担の差につながります。必要に応じて借入額を見直すなど、無理のない資金計画を立てましょう。

 

出典

独立行政法人住宅金融支援機構 【フラット35】借入金利の推移（最低〜最高）令和5年4月から

 

執筆者 : 東雲悠太

FP2級、日商簿記3級、管理栄養士