相続した「80坪」の土地について、不動産会社から「月極駐車場なら月10万円ほど見込める」と提案されました。初期費用や固定資産税まで考えると、本当に収益になるのでしょうか？
80坪の土地で月10万円の駐車場収入は見込める？
80坪は約264平方メートルです。国土交通省の「駐車場設計・施工指針」では、普通乗用車1台分の駐車スペースについて、幅2.5メートル、奥行き6メートルを原則としています。ただし、実際には車の通路や出入り口などのスペースも必要になります。
そのため、80坪の土地に何台駐車できるかは、土地の形状や道路との接し方によって異なります。
例えば、10台分の駐車区画を確保でき、1台当たり月1万円で貸し出せると仮定すると、満車時の月額収入は10万円です。
年間では120万円の賃料収入が見込める計算になります。ただし、この金額はすべての区画が年間を通じて契約されている場合のものです。
仮に平均稼働率が80％なら、年間収入は96万円となります。月額に換算すると8万円です。さらに、周辺の駐車場需要も重要です。駅や商業施設に近い地域と、車の保有台数が少ない住宅地では、借り手の見つかりやすさが異なります。
不動産会社から月10万円という提案を受けた場合は、何台分の区画を想定しているのか、賃料の根拠は何か、満車を前提にしていないかを確認しましょう。
駐車場経営には初期費用と維持費がかかる
月極駐車場を始める場合、土地の状態に応じて整備費用が必要になります。
例えば、雑草が生えている土地を駐車場にする場合、草木の撤去や地面の整地、砂利敷きなどが必要になることがあります。
アスファルト舗装を行う場合は、砂利敷きよりも費用が高くなる傾向があります。また、区画線の設置、車止め、看板、照明などの費用が発生することもあります。
初期費用は土地の状態や工事内容によって大きく異なるため、複数の施工会社から見積もりを取るとよいでしょう。
経営開始後にも、管理委託料や清掃費、設備の修繕費などがかかります。
例えば、年間の賃料収入が96万円で、管理費や清掃費などの年間支出が15万円だった場合、税金を考慮する前の収支は81万円です。ここから固定資産税や都市計画税などを差し引く必要があります。仮にこれらの税金が年間25万円なら、残額は56万円となります。
さらに、初期費用として150万円を支出していた場合、この56万円を毎年確保できると仮定すると、単純計算で初期投資の回収には約2.7年かかります。
これは説明用の試算であり、実際には空車率の変動、追加修繕、所得税などによって手元に残る金額は変わります。
固定資産税や将来の土地活用も考慮する
駐車場経営で注意したいのが、固定資産税などの負担です。
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすと固定資産税の住宅用地特例が適用されます。小規模住宅用地では、200平方メートルまでの部分について固定資産税の課税標準が原則6分の1になります。
しかし、住宅を取り壊して月極駐車場にすると、通常は住宅用地としての特例が適用されなくなります。そのため、もともと住宅が建っていた土地を駐車場に変更する場合は、税負担が増える可能性があります。
一方、相続した時点ですでに更地だった場合は、住宅用地特例が適用されていなかった可能性もあります。
実際の税額は土地の評価額や利用状況、自治体によって異なります。また、固定資産税は原則として毎年1月1日時点の土地の状況などを基に課税されます。納税通知書を確認し、必要に応じて自治体へ相談しましょう。
また、駐車場経営による所得には、所得税や住民税がかかる場合があります。収入から必要経費を差し引いた所得を基に、税負担を考える必要があります。相続した土地を駐車場にする場合は、将来売却する可能性も含めて検討しましょう。
例えば、数年後に土地を売却する予定なら、多額の舗装費用をかけることで初期投資を回収しきれなくなる可能性があります。土地を長期保有するのか、将来的に売却するのかによって、適した整備方法も変わります。
まとめ
80坪の土地で月10万円の駐車場収入が見込めても、その全額が利益になるわけではありません。
実際の収益は、駐車可能台数や稼働率、整備費用、管理費、固定資産税などによって変わります。特に住宅を取り壊して駐車場にする場合は、住宅用地特例が適用されなくなる可能性にも注意が必要です。
不動産会社には満車時だけでなく、空車が発生した場合の収支も試算してもらい、初期投資の回収期間や将来の売却予定も踏まえて判断しましょう。
出典
国土交通省 駐車場設計・施工指針 2.4.2 駐車ます
国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)
東京都主税局 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー