建築基準法・建築物省エネ法の改正に対応！JANKENのリフォーム・リノベーション

法改正にも安心対応｜JANKENのリフォームは、2025年建築基準法・省エネ法改正に完全準拠

都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区等内

都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区等外

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法改正にも安心対応｜JANKENのリフォームは、2025年建築基準法・省エネ法改正に完全準拠

2025年4月1日から施行された建築基準法および建築物省エネ法の改正により、北海道（札幌、ニセコ倶知安、富良野など）の民泊リフォーム・リノベーション事業は大きな転換期を迎えています。

この状況に対し、弊社は2025年10月20日より、改正法に完全対応した民泊リフォーム・リノベーションサービスを本格的に運用開始いたします。

今回は、実務に即した専門的な視点から改正内容とその影響を解説します。当社の提供する「民泊リフォーム・リノベーション」事例も取り扱っておりますので、ぜひ最後までご覧ください。

引用資料：

国土交通省住宅局「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について【令和７年２月２１日時点】」

https://www.mlit.go.jp/common/001766698.pdf

1. 法改正の核心：建築確認対象の拡大と省エネ基準適合義務化

国土交通省の法改正の主要なポイントは、「4号特例」の縮小による建築確認・検査対象の見直しと、全ての新築・増改築に対する省エネ基準適合の義務化です。

建築確認・検査対象の見直し（4号特例の縮小）

建築基準法の改正に伴い、設計士が設計を行う場合に、構造関係規定等の審査が省略される制度（いわゆる4号特例）の対象が縮小されました。これまで審査が一部省略されていた旧4号建築物から、木造2階建てまたは延べ面積200m²超の木造平家建てが新2号建築物に移行し、建築確認・検査の対象が拡大されました。

【改正後の建築確認対象の規模（木造）】

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都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区等内

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都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区等外

この新2号建築物は、大規模な修繕・模様替えも建築確認の対象になります。建築基準法上の「大規模の修繕」または「大規模の模様替」（通称：大規模なリフォーム）を行う場合、新たに建築確認手続きが必須となります。

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リフォームに関する改正のポイント

大規模なリフォームの定義:

主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根または階段）の一種以上について行う過半の改修等を指します。

建築士による設計・工事監理の義務:

延べ面積が100m²を超える建築物で大規模なリフォームを行う場合は、建築士による設計・工事監理が必要です。

申請等手数料の改定:

令和7年4月1日以降に確認申請等を提出する場合、改定後の手数料が必要となります（例：札幌市では建築基準法施行条例・証明等手数料条例が改定され、確認申請等の手数料が新設・改定されています）。

省エネ基準適合の義務化

建築物省エネ法の改正により、原則全ての建築物を新築・増改築する際に省エネ基準への適合が義務付けられます。

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省エネ基準適合に関する改正のポイント

適合性審査:

建築確認手続きの中で省エネ基準への適合性審査が行われます。

増改築の適用範囲:

増改築の場合は、増築・改築を行った部分が省エネ基準に適合する必要があります（既存部位を含めた建築物全体ではない）。また、増改築には建築基準法上の修繕・模様替え（いわゆるリフォーム・改修）は含まれません。

リフォーム（修繕・模様替え）の適用除外:

建築基準法上の修繕・模様替え（いわゆるリフォーム・改修）は、省エネ基準適合義務制度の対象外です。

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2. 北海道の木造中古戸建てリフォームにおける建築確認の要否判断

木造戸建のリフォームにおいて建築確認が必要か否かを判断するフローは以下の通りです。

【木造戸建のリフォームにおける建築確認手続の要否判断（フローチャート）】

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「大規模なリフォーム」に該当せず建築確認が不要となる主な改修例

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以下の改修は、主要構造部の過半の改修等に該当しないため、原則として建築確認手続きは不要です。

水回り：

キッチン、トイレ、浴室（ユニットバス交換）の交換。

バリアフリー：

手すりやスロープの設置工事。

屋根：

屋根ふき材のみの改修。カバー工法による改修。

壁：

外壁の外装材のみの改修。外壁の内側からの断熱改修等。カバー工法による改修。

床：

床の仕上げ材のみの改修。既存の床の仕上げ材の上に新しい仕上げ材を被せる改修。

階段：

過半に至らない段数等の改修。既存の階段の上に新しい仕上げ材を被せる改修。

建築確認手続が必要となる主な改修例（大規模なリフォームに該当する場合）

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改修範囲が主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）の過半となる場合は、建築確認が必要です。

①壁・屋根・床

過半の判定基準：総面積または総水平投影面積に占める割合で過半

建築確認が必要な改修例：壁を構成する主要な材・垂木・根太にまで及ぶ改修で、改修面積が過半となる場合。

②柱・梁

過半の判定基準：総本数に占める割合で過半

建築確認が必要な改修例：柱や梁の改修で、改修本数が総本数の過半となる場合。

3. JANKENの民泊リフォーム・リノベーションサービス内容、強みについて

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クウカン株式会社は、この法改正の知見を活用し、富良野・札幌・ニセコ倶知安・美瑛を中心とした北海道の木造中古戸建てリフォームにおいて、お客様の民泊投資事業におけるリスクを低減し、収益を最大化する戦略的サポートを提供します。

富良野/ニセコ/美瑛の空き家を民泊へリフォーム・リノベーション | JANKEN サービスサイト

サイトはこちらから : https://janken-hokkaido.com/reform-renovation/

手続き・法令面での手厚いサポート

行政手続きの最適化と投資の早期回収支援:

木造平家建てで延べ面積200m²以下の建築物（新3号建築物）は、大規模なリフォームであっても建築確認手続きが不要です。リフォーム計画の初期段階から法改正の影響を分析し、建築確認手続きの対象外であることを活かし、通常の改修に比べてスムーズな工期を実現し、投資の早期回収を支援します。

法令遵守による事業リスクの適正化:

建築確認が必要な工事であっても、当社は建築士による設計・工事監理を手配し、建築基準法への適合を確保します。民泊運営に必要な消防設備設置や許認可申請についても、専門家チームによる法令チェックと手続き代行を包括的に行い、法令遵守による事業リスクの適正化を実現します。

JANKENの民泊リフォーム・リノベーションのサービス内容

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JANKENは、民泊事業の成功に必要な全てのプロセスをワンストップでサポートします。

事前現地調査：

リノベーションの可能性を判断するため、施工前の物件調査を無料で実施。物件状況に応じた最適なプランをご提案します。

物件コンセプト立案：

エリアやターゲットに合わせたコンセプトを策定し、民泊運営の反響を最大化するための計画を立案します。

フルリノベーション工事：

提携会社と連携し、リノベーション工事を一貫して対応。実績ある施工で安心してお任せください。

家具・家電の調達と設置：

インテリアコーディネーターと連携し、FFE（家具・什器・備品）の選定から設置まで対応。運営時のトラブルを防ぐ高品質な家具を調達します。

消防法令のチェックと設備設置：

法令準拠の確認や必要な工事・設備設置もサポートし、許可の取得をスムーズに進めます。

運用セットアップ：

開業前のアカウント開設、写真撮影、ハウスルール作成など、円滑な運営開始をサポートします。

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北海道の民泊リフォーム・リノベーションna

JANKENのリフォーム・リノベーションサービスについてはこちらもご覧ください。

北海道の民泊投資は新たなステージへ。富良野・倶知安の運営実績で創る「予約の取れない人気宿」― JANKENリフォームがサービスを強化

https://kukanhokkaido.co.jp/pressrelease/2668/

不動産宅建業との連携によるワンストップ・ソリューションの提供

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またクウカン株式会社では、リフォーム・リノベーション事業に加え、不動産宅建業も展開しており、主に富良野やニセコといったリゾートエリアをメインに民泊不動産を取り扱う部門もございます。

中古戸建ての購入時からそのようなことを念頭に置いて民泊投資を検討することで、よりコストリターンを明確に把握し、プロジェクトを推進できます。不動産をお預かりし売却活動も行っておりますので、相続や引っ越しの際、手放すことを検討している土地建物が富良野やニセコエリアにあれば、ぜひご相談ください。

クウカン不動産　公式サイト : https://kukanhokkaido.co.jp/realestate/

JANKEN（じゃんけん）の強み

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JANKENは富良野・ニセコを中心に北海道の民泊不動産投資を支援

JANKENは、民泊リフォーム・リノベーションを通じて、お客様の理想の暮らしと投資の成功を実現するパートナーでありたいと考えています。富良野やニセコ倶知安をはじめとした北海道の民泊市場に精通したノウハウを活かし、収益性・快適性・デザイン性を兼ね備えた空間を提供します。民泊物件の価値を最大限に引き出し、『JANKENに頼んでよかった』と思っていただけるよう、投資家の皆様の事業成功をサポートします。

4. 最新リフォーム・リノベーション事例紹介：中富良野の中古戸建てを理想の別荘へ

10月に引き渡しが完了した中富良野の中古戸建てをリフォーム・リノベーションした海外在住の夫婦の家を紹介します。

中富良野エリアに別荘兼民泊利用を目的に中古戸建てを購入された海外在住のご夫婦に対し、当社のリフォーム・リノベーションサービスを施工しました。

北海道・富良野エリア｜民泊別荘リフォーム・リノベーション施工概要

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改修図面｜中富良野の中古戸建て

【物件概要】

中富良野町内の築49年の木造戸建て（2階建て）

構造: 木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建

築年: 1975年6月新築 (築後約49年)

延床面積: 1階 74.33㎡、2階 39.62㎡ (合計 113.95㎡ / 34.47坪)

【設備】

水道: 公共上水道

ガス: LPG

汚水・雑排水: 浄化槽

【改修概要】

・主要構造部に影響を与えない内装の全面改装

・キッチン・浴室・トイレなど水回り設備の一新

・断熱性能の一部向上（省エネ適合義務の対象外範囲）

【改修チェックリスト（一部抜粋）】

・玄関・裏口・サンルームの動線整理と断熱強化

・小型浴槽の撤去とシャワー設置による機能性向上

・2階トイレ周辺の配管更新と手洗い器の再配置

・バルコニーの安全性と利用目的に応じた改修提案

・屋根・外構コンクリートの劣化対策と防水処理

富良野民泊リフォームの収益戦略

建築基準法上の「大規模なリフォーム」に該当しない範囲でのデザイン性の高い改修を徹底することで、建築確認手続きの対象外であることを活かし、通常の改修に比べてスムーズな工期を実現しました。また、海外富裕層の嗜好に合わせた上質なデザインと家具選定により、高単価な民泊運営を可能にする空間を実現しています。

北海道の民泊不動産ならJANKENへ

物件の売買から空間を活かすリフォーム、安定した民泊管理まで、JANKENはワンストップでサポートいたします。

インバウンドを前提とした観光業だからこそ、海外顧客とのつながりを多数有しているJANKENなら、建築基準法・建築物省エネ法改正に対応しながらも、「負けない民泊」へとお客様の不動産を変貌させることができるでしょう。

民泊投資に向けた古民家のリフォーム・リノベーションは、豊富な実績のあるJANKENへお任せください！

JANKENのリフォーム・リノベーション : https://janken-hokkaido.com/reform-renovation/

会社概要

社名

クウカン株式会社 / Kukan Inc.

設立

2022年11月29日

資本金

1,000,000円

代表者

山本健太郎 / Kentaro Yamamoto

所在地

富良野オフィス

〒076-0023 北海道富良野市栄町4-7

札幌オフィス

〒062-0904 北海道札幌市豊平区豊平4条3丁目1-1

免許番号

宅地建物取引業北海道知事上川(1)第1316号

事業内容

①民泊投資事業 – JANKENの企画運営、北海道エリアでの民泊投資プロジェクト支援

②クリエイティブ事業 – 事業開発、ブランディング、マーケティングソリューションの企画支援

③不動産の売買・賃貸・仲介、買取再生、開発、運用プロパティマネジメント、戸建・宅地分譲、住宅・マンション建設・販売、内装工事、リフォーム工事

④Webサイト企画・制作・運用、ITサポート業務、オンライン秘書、インターネット利用情報提供