平和RE Research Memo(2):東京都区部中心のオフィス・レジデンス複合型REIT
1. 概要
平和不動産リート投資法人<8966>は、平和不動産グループの投資法人であり、東京都区部を中心とする、オフィス・レジデンス複合型REITだ。2002年1月に前身であるクレッシェンド投資法人を設立後、2005年3月には東証不動産投資信託証券(J-REIT)市場に新規上場、2010年10月にはジャパン・シングルレジデンス投資法人と合併し、名称を平和不動産リート投資法人に変更して今日に至っている。また、投資主より募集した資金を主として不動産等に対する投資として運用することを目的とし、「運用資産の着実な成長」と「中期的な安定収益の確保」を資産運用の基本方針(基本理念)として掲げている。実際の資産運用はすべて、平和不動産アセットマネジメント(株)に委託しており、資産運用については、平和不動産のグループから様々なサポートを得られるのが大きな強みである。
2. 戦略的なポートフォリオの構築
同REITは、高い需要に支えられた「東京都区部を中心とする投資エリアに存するオフィス及びレジデンス」に集中的に投資している点に大きな特長がある。多数の物件に投資することで戦略的にポートフォリオの分散を図っていることが、安定した稼働率と収益の源泉になっている。2021年5月31日時点における同REITのポートフォリオの用途別内訳を見ると、オフィス45.0%、レジデンス55.0%となっている。厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することにより、用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの収益変動リスクの極小化を図っている。オフィス賃料は景気感応度が高く、収益の変動性が高いのに対し、レジデンス賃料は景気変動を受けにくく、収益の安定性が高いことから、両方にバランスよく投資することで、収益性と安定性の双方を追求できるポートフォリオを構築している。
また、投資エリア別では都心5区43.1%、その他の東京23区26.2%、首都圏(23区以外)9.3%、その他地域21.5%となっている。地域的には第1投資エリア(東京23区)を主たる投資地域と位置付けるが、各エリアのマーケット状況(取得物件のストック量、取引価格の状況及び賃貸マーケット状況等)を勘案しながら、第2投資エリア(23区以外の東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)及び地方投資エリア(政令指定都市をはじめとする全国の主要都市、すなわち平和不動産のサポートが得られる地方大都市)にも投資する。
3. 平和不動産の強力なスポンサーシップ
同REITは平和不動産の経験とノウハウを最大限に活用できることが特長であり、大きな強みと言える。平和不動産は東京、大阪、名古屋、福岡の証券取引所ビルを証券取引所に賃貸し、全国各地にオフィスビルを所有するほか、日本橋兜町・茅場町の再活性化及び札幌再開発事業化を推進する再開発事業などのデベロッパー事業も幅広く展開している。そこで、同REITに対する外部成長サポートとして、平和不動産の保有・開発物件、仲介物件、先行取得物件等の情報ソースを活用できる。実際、スポンサー変更後の物件取得合計は、2021年5月末で43件/869億円であるが、うち平和不動産のサポートによるものは28件/606億円で全体の65%/70%を占めており、スポンサーのサポートが、同REIT成長の原動力となっていることが実績として示されている。
4. 分配金安定化ツールの活用
同REITでは、2021年5月期末に内部留保残高54.8億円、保有物件における税会不一致額65.7億円と、最大120億円の内部留保拡大の余地を有することで、将来の安定的な分配金支払いを可能にしている。すなわち、物件売却に伴い減損損失を計上した際にも、内部留保の取り崩しによって実力ベースの分配金支払いが可能である。また、合併に伴い、受入資産に税会不一致が発生しており、物件譲渡により発生した譲渡益については最大65.7億円の範囲内で税会不一致を活用した内部留保拡大が可能である。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)
<YM>
「虎に翼」ラスト1分で“ヒャンちゃん”再登場のサプライズ「すごい展開」「訳ありそう」
米軍司令官「台湾海峡を地獄絵図に」 中国が侵攻すれば無人兵器で
ふるさと納税の控除、どうやって確認してる?本当にお得かどうかチェック方法を再確認
スタンフォード大・佐々木麟太郎「4番一塁」で米国デビュー MLBドラフトリーグに出場
【W杯2次予選】北朝鮮が日本に続きB組2位、中国も辛うじて突破 最終予選進出18チーム決定
【13日の虎に翼】汐見を自宅に送り届けた寅子 出迎えた妻はよく知る人物で…
鈴木奈穂子アナ、朝ドラのラスト1分に混乱「香子ちゃん?ヒャンちゃん?ちょっと待って」
ハマスがイスラエルの停戦案に回答 「合意へ前向きに対処」
W杯アジア最終予選方式 18チームが3組に分かれ1、2位で出場決定 3、4位はプレーオフへ
【広島】森下暢仁、規定投球回へあと3回 交流戦初の防御率0&最少四死球なるか/見どころ
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
三上悠亜、整形したことを事後報告でネット騒然「素っぴんが美しすぎる」「大半を既にいじっておいて今更」
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
深田えいみ、ビキニ姿で「じゃーん!Jカップ」報告に「成長中」「まジェーっすか」「重そう」
歌手の門倉有希さん 乳がんのため死去、50歳「6月6日に永眠」所属事務所が発表
「愛が生まれた日」藤谷美和子(56)の現在がヤバい!?徘徊生活を送っていた過去も明らかに。
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
ヒカル、浮気相手とのLINE流出にドン引きの声「キモすぎる」「吐きそう」
「虎に翼」ラスト1分で“ヒャンちゃん”再登場のサプライズ「すごい展開」「訳ありそう」
米軍司令官「台湾海峡を地獄絵図に」 中国が侵攻すれば無人兵器で
ふるさと納税の控除、どうやって確認してる?本当にお得かどうかチェック方法を再確認
スタンフォード大・佐々木麟太郎「4番一塁」で米国デビュー MLBドラフトリーグに出場
【W杯2次予選】北朝鮮が日本に続きB組2位、中国も辛うじて突破 最終予選進出18チーム決定
【13日の虎に翼】汐見を自宅に送り届けた寅子 出迎えた妻はよく知る人物で…
鈴木奈穂子アナ、朝ドラのラスト1分に混乱「香子ちゃん?ヒャンちゃん?ちょっと待って」
ハマスがイスラエルの停戦案に回答 「合意へ前向きに対処」
W杯アジア最終予選方式 18チームが3組に分かれ1、2位で出場決定 3、4位はプレーオフへ
【広島】森下暢仁、規定投球回へあと3回 交流戦初の防御率0&最少四死球なるか/見どころ