プロパスト Research Memo(4):パターン化でデザイン性と低コストを両立
1. 事業概要
2年ほど前にスタートした事業である。首都圏エリアを中心とした立地で、かつ、最寄り駅から徒歩10分圏内のマンション用地を取得し、40〜50坪程度の小さな土地を中心に、20戸以下の小規模な中低層物件に狙いを定める。投資額は1物件当たり土地購入を1~2億円程度にとどめ、20戸未満の1棟で3~5億円程度での売却を目標としている。取得から資金回収まで、1年程度と短い。
賃貸開発事業の2017年5月期売上高は前期比69.6%増、営業利益も同99.8%増と急速に拡大した。営業利益率は前期の22.0%から25.9%に上昇し、プロパスト<3236>の中では最も収益性が高い事業である。売上げでは会社全体の8.2%、営業利益では14.8%を占めている。同社では、相続税対策として銀行借入によって物件を購入する個人投資家層が多いことが同事業好調の一因と見ている。
2. 特徴
分譲開発事業などで培った同社のデザイン力を生かし、コストを抑制しながら、ハイセンスな賃貸マンションを建築することで個人投資家層を対象に売却を行う。小規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制する。竣工した物件については、一時的には同社で保有するものの、その後は外部環境を勘案しながら、売却時期を検討する。
徹底的なコンセプト重視の分譲開発事業とは違い、賃貸開発事業ではパターン化を行うことで、外壁をコンクリートの打ちっぱなしにするなど、デザイン性を損なうことなく、低コストを実現している。「グランジット」シリーズは6階以上の物件でエレベーターが付くが、「コンポジット」シリーズは5階以下の物件でエレベーターはなく、初期投資が安くできる。また、分譲開発事業と同じく、ローンが付きやすいRC造にこだわって展開している。近年スタートした事業ではあるが、戦略的には重要な位置付けとなっている。
売却先に個人投資家を主な対象にしているため、視覚的に訴求するような資料を作成し、建物や部屋のデザイン性を強調しながら、立地のよさや利回りを明記し提案に使用しており、仲介会社からも評判が良いようだ。
3. 実績例
賃貸開発事業の最近の主な実績例は以下のとおり。
コンポジット中野(東京都中野区、2017年2月竣工)
コンポジット清澄白河(東京都江東区、2016年12月竣工)
コンポジット江古田(東京都練馬区、2016年6月竣工)
グランジット蒲田(東京都大田区、2016年10月竣工)
(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)
<HN>
粗品、宮迫博之の地上波復帰白紙に「ざまぁみろ!」→「ホンマにちょっとかわいそう」同情も
【6月4日生まれの著名人】和泉元彌、アンジェリーナ・ジョリー、ももいろクローバーZ玉井詩織ら
globe・KEIKOの極上ミニスカ姿にXブっ飛ぶ「足細ッ」「スタイルすごっ」絶賛の嵐
百田尚樹氏、2月の腎臓がん手術後転移なし報告「健康体維持すればあと10年以上生きれるかも」
「令和の峰不二子」阿部なつき圧巻!ヘソ出し白ニットに美くびれ!
DAZNが6月限定でロゴをレインボーカラーにするも酷評相次ぐ「余計なことは積極的にやるんだな」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
【6月4日は虫の日】昆虫食TAKEO実食レビュー Montagnaコラボメニュー“きのこのセミージョ”、カイコのパスタ、まゆ刺し、コオロギ・タガメも
スペインのジェルマン・トリアス・イ・プジョル病院がMasimo W1®医療用ウォッチとRadius VSM™ウェアラブル連続的バイタルサインモニターを使用した、遠隔医療および遠隔患者管理プログラムを開始
増山江威子さん、23年6月に毒蝮三太夫YouTube出演「エピソードとなったら話は尽きない」
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
浜崎あゆみ、子供の写真公開に疑いの声止まず「よそのお宅の子供?」
YouTuberジュキヤの動画企画が大炎上「普通に痴漢」「気持ち悪すぎ」
大谷翔平被弾投手が悪態ついて退場処分!次打者フリーマンと対戦中に判定巡り塁審と口論
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
千原せいじのシエラレオネ巡る発言 NPO代表理事が公式謝罪忠告「最悪、国家間の問題に発展」
大谷翔平10試合ぶり14号 シティフィールド初アーチ、26球場目は自らの日本人記録更新
大谷に被弾→次打者判定で審判と口論→退場→「チーム、自分も最悪」→戦力外
何があった!?「エアコン」が想定外の壊れ具合!投稿者に話を聞いた
柏原崇(45)現在を調べてみた結果、相変わらずかっこよすぎた!
玉置浩二の妻、青田典子(53)の現在がとんでもない事になっていると話題に
ユーチューバーもこう氏、元彼女・成海瑠奈について赤裸々告白
元めちゃイケメンバーの三中元克(32)現在は何をしているのか調べてみた!
TikTokを賑わす「フエラムネごめんなサイダー味」がセブンイレブンで再販!じゅるるマスカットも買うなら今!
小倉優子、不自然な“二重ライン”にネット騒然「やっぱり整形?」
ガーシーが綾野剛のLINE公開でネット騒然「ショック」「すごいエンタメ」
岡本夏生(56)、1600日ぶりにブログを更新した現在が衝撃
大原櫻子、ガーシー暴露後初のSNS投稿に賛否の声「イメージ最悪になった」
globe・KEIKOの極上ミニスカ姿にXブっ飛ぶ「足細ッ」「スタイルすごっ」絶賛の嵐
粗品、宮迫博之の地上波復帰白紙に「ざまぁみろ!」→「ホンマにちょっとかわいそう」同情も
百田尚樹氏、2月の腎臓がん手術後転移なし報告「健康体維持すればあと10年以上生きれるかも」
宮迫博之「もう勘弁して。僕は負けでいい」かみつく粗品に白旗「コラボする空気感なかったね…」
エアバッグや衝突試験でも 大手5社で横行の自動車認証不正
「令和の峰不二子」阿部なつき圧巻!ヘソ出し白ニットに美くびれ!
じゃらんの北陸応援割第二弾、6月7日10時開始 新潟旅行が最大半額に
スペインのジェルマン・トリアス・イ・プジョル病院がMasimo W1®医療用ウォッチとRadius VSM™ウェアラブル連続的バイタルサインモニターを使用した、遠隔医療および遠隔患者管理プログラムを開始
DAZNが6月限定でロゴをレインボーカラーにするも酷評相次ぐ「余計なことは積極的にやるんだな」
アダニのポートフォリオ企業は、これまでで最も好調なパフォーマンスを記録